蓝岸丽都宣传认筹方案.docVIP

2010年内 1 - 蓝岸丽都宣传认筹方案 现状回顾 1、据了解自7月30日售楼部开始进行客户接待，至今已经70多天，按正常的流程，已经达到内部认购时间，但是我们仅有65组来访客户登记、33组来电客户登记。远未达到认筹排号的数量要求，直接造成排号数量过底，至今仅有4组排号客户。 2、本县的主要宣传方式：车体广告、户外广告、道旗、电视飞播、单页等；据了解持续性好的有户外广告、道旗两种形式，果效反馈最快速的有车体广告、电视飞播、单页。 3、来电33个，65组来访，按揭75%，分期20%，一次性5%，平均每天来访不足1组，这么低的来访率何来高成交率； 根据项目工程进度，基本该到了正常的宣传预定阶段，同时，根据前期客户来访、排号的效果分析，没有达到预期满意的效果，俗话说：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，销售没有淡季，有的只是没有找到症结所在，为什会发生这样的效果，我们必须要反思，必须有所行动。 市场研判 根据近段时间的市场调查及案场协作讨论，我们得出以下数据及信息： 杞县市场刚性需求明显，但杞县是农业县，主要购买人群基本都是在广大农村，加上项目宣传投入不足，导致来访人气不旺。时段性关节点一定要准确把握，不能错失时机（如：年前元旦春节打工回潮期，应紧抓时机大力宣传。）； 2、人气不旺的另一个原因，主要是项目手续不完善，造成宣传滞后，客户认识度过底； 3、杞县房地产发展阶段不寻常、不规范，是卖方市场占主导地位，各种程序、手续不齐全，大部分的开发是证件不齐，且是 个人或合伙承包开发建设，房产证的正常办理是客户反馈最多的问题； 4、房地产开发模式与一般流程不同，市场上多层比小高层更容易被人接受，多层项目市场较活跃，小高层有待市场认知； 5、营销策划没有形成市场，大部分都是自行销售，服务性、积极性、推荐性、产品观念等严重不足，观念是：我们打造什么，就 卖给客户什么；不专业的营销推广，不专业的销售人员，不正常的市场导向，只会取得短暂的辉煌成绩，但延长销售周期，更 没有实现利益最大化； 6、付款方式基本都是一次性、分期付款；能银行按揭的为数不多，主要因为证件不齐，但是按揭客户占市场绝大多数的份额， 建议开发公司办齐“五证”，方便缩短销售周期，更快回收资金； 7、销售操作模式简单，没有策略性、结构性进行，如明码标价，价格直接上墙，客户自行决定买否，不做过多讲说；宣传推广单 一不重视、没有做销控，到最后只留下差房源，延长了销售进度，利润没有达到预期目标； 8、市场楼盘重点信息归集： 楼盘 楼盘 属性性 属性 开发公司 项目简介 价格走势 主力户型 销售均价 销售进度 卖点 御景城 郑州鹏达置业 二期6栋，即将开盘 1328——1560 三室两厅120 1—3层1500层 5—6层1186元 一期5栋80%售完 二期顶层送阁楼，有地下车库。交1万抵2万。 鑫都苑 —— 二期6栋，130套 1700——1800 三室两厅两卫 三室两厅一卫 最底价1720元 80%售完 不能按揭，一次性付清 温泉花园 金城置业 总规划19栋楼占地47600平方 未定 三室两厅120 未定 不接受前期预定。 交通方便，社区幼儿园 丽景嘉园 开封一品 一期售完，二期4栋，7层带电梯。 1900——2300 三室两厅120 2200元 1—5层基本售完 离车站、红豆超市、一品百货、杞县高中等配套设施较近。 新天地和谐家园 —— 规划12栋，现建4栋，6层不带电梯 1700——2300 三室两厅 四室两厅 带电梯2300元 不带电梯1700元起 现房只剩四层以上 原杞县印刷厂 凤凰城 —— 规划16栋，建好5栋，不带电梯 1580——2000 三室两厅 二室二厅 1—4层1880元 5层以上1580元 90%售完 首付50%，一次性优惠2%，6层送客楼 和美家园 仁信房地产 一期3栋，二期14栋，带电梯。 1900——2300 三室二厅 四室二厅 2000元 一期销售90%，二期开始预定。 顶层送阁楼，地势不佳。 上城公馆 富苑房产 规划22栋，一期6栋 2500——2800 三室二厅 二室二厅 2380元 4栋已售50%,2栋开始预定。 高报价，大优惠，强力宣传。 杞县竞争楼盘价格分析（元） 御景城 鑫都苑 温泉花园 丽景嘉园 和谐家园 凤凰城 和美家园 上城公馆 7层 —— —— 未 定 2208 带电梯23