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荆州市房地产的发展现状调查报告 编制人：刘勇，陈卫飞 2011/5/9 课题的目的和意义 为进一步了解荆州房地产业的发展现状，深入掌握荆州人民的住房状况，同时也为了温习房地产相关理论知识，我小组进行了为期两周的调查。 调查方法 访谈法，问卷法，文献资料法 调查对象 荆州市民和政府部门 四，调查内容 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的重要基础产业之一，特别是改革开放以后，房地产业进入爆炸似的增长。近几年来，随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高，为房地产业的发展注入了活力。荆州市房地产业经历了多年的发展，规模逐步扩大，实力逐步增强，得到了较快的发展。 为使更好的了解荆州房地产的发展现状，更加深入掌握市民的住房状况，我学习小组在5.7—5.8这段时间调查荆州房地产的发展现状。 一 荆州市房地产业的规模状况 1.房地产开发企业个数增加。 全市共有房地产业企业408个,比上次普查时增加255个。其中,房地产开发业150个,物业管理企业141个,中介服务业40个,其他房地77个,分别比上次普查时增加58个、111个、36个和50个。 表1 房地产业企业单位地区分布 地区 房地产业 房地产 物业 中介 其他 企业个数 开发 管理 服务 房地产 （个） 　 　 　 　 总计 408 150 141 40 77 沙市区 149 80 48 5 16 荆州区 77 16 42 4 15 公安县 32 10 6 14 2 监利县 43 6 14 0 23 江陵县 10 3 1 5 1 石首县 26 9 9 4 4 洪湖市 24 14 4 4 2 松滋市 47 12 17 4 14 2.房地产开发投资快速增长。 2011年一季度荆州城区房地产累计完成投资3.36亿元，与去年同期相比增长33.9%，其中住宅完成投资2.47亿元，同比增长46.7%。着企业规模的扩大，荆州房地产开发投资呈现出快速增长的势头。 3.商品房销售火爆 2011年一季度荆州城区实现商品房销售额4.08亿元，同比增长63.6%，其中住宅3.92亿元，同比增长62.7%。一季度商品房销售面积为10.7万平方米，同比增长76.1%，其中商品住宅销售10.4万平方米，同比增长73%。 二 荆州房地产业的结构状况 面向中等收入群体的普通商品房大量增长，同时经济适用房和廉租房也有所增长。 商品房住宅供应结构日趋合理且比重上升，中小型比例逐步增大，市场供应的商品住宅中，中小型面积共占76.6%，其中户型面积80平方米以下的占10.3%，80—100平米的占29.7%，100—130平米的占36.6%，而130平方米以上的大户型只占23.4%。从户型结构看，以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占30.2%，三室二厅占48.3%，共计78.5%。其他户型共占21.5%。；商业营业用房比重下降，在住宅中特别是经济适用房上升幅度较大。住宅在商品房中所占比重由86.4％上升为94.1％，商业营业用房比重则由9.1％下降为4.1％，而经济适用房所占比重由12.1％上升为23.2％。 三 商品房价格走势 1、房价不会大涨。 国家调控政策影响明显。历史经验证明，每当国家调控政策从紧，消费者就产生房价下跌的期望。最近一段时间，消费者观望心理加重，不少楼盘销售进度明显趋缓，开发商和投资商决策时必须考虑这些因素。 据统计部门2010年提供的数据，荆州城区居民家庭收入水平状况如下： ——低收入和最低收入家庭：户均年收入4万元以下，占家庭总数比例43.85%； ——中等收入家庭：户均年收入4万元—8万元，占家庭总数比例51.54%， ——高收入家庭：户均年收入8万元以上，占家庭总数比例4.61%。 而且目前荆州城区居民收入分配领域存在“马太效应”，所谓马太效应是指好的愈好，坏的愈坏；多的愈多，少的愈少的一种现象。这几年主要是高收入阶层的收入水平不断提高，中等收入阶层收入增长幅度小，低收入阶层的收入增长幅度更小，很多低收入家庭收入呈负增长。大多数居民的收入水平与房价水平存在较大的差距，难以承受房价过快上涨的压力。 由于上述原因，房价大涨的可能性不大。 2、房价不会下跌。 主要原因有四：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少，更没有出现崩盘的情况。二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。四是房地产与国民经济的联系十分密切，房价高涨的