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北京别墅市场调研报告 2005年3月 一、调研说明 1、调研目的 此次主要是针对北京现有的热销别墅开展调研，目的在于初步了解本市别墅市场的 现状以及购房者的购买能力，尽可能掌握第一手的市场资讯，已备公司将来承接别墅项 目之需。由于时间有限，仅走访了11个不同规模的成型项目。同时因为调查项目数量的 限制，对于整体北京别墅市场现状地分析不免有不全面之处。 2、本案主力产品的目标客户群体的利益需求 3层 联排 综合性价比、物业、 别墅 四室两厅 交通、户型优劣、 2 2 升值空间、总房款、 220m -251m 品牌、卖点等 4层 叠拼 三室两厅 花园 2 2 158m -189m 洋房 综合性价比、面积 交通、户型差异、 区位、舒适度等 两室两厅 6层 2 117m 左右 带电梯 公寓 二、调研样本选择 说明：本次调研主要针对北京西部以及北部的成型别墅项目进行。 走访本案周边市场项目（主要竞争对手）主要有：  WE house  西山美墅馆  四季香山  西山美庐  檀香山 走访北部市场项目主要有：  汤House  三水青清  顺驰林溪  美林香槟小镇  水木兰亭  玫瑰园  纳帕溪谷 三、北京别墅市场现状分析 1、2003年5月-2005年1月北京别墅发展指数变动 通过此表我们可以得出结论：  新增量减少指数下降，别墅投资将成为热点；  由于受土地供应短缺及银行对别墅项目开发及个人消费贷款的限制，别墅项目的开 发量越来少，2004年下半年总体供应量呈明显减少的态势,也给别墅投资市场带来了 愈来愈多的契机 。 三、北京别墅市场现状分析 2、别墅市场分析  新增量减少：  2004年，北京新开别墅项目36个，其中密云3个、顺义3个、怀柔1个、昌平10 个、朝阳7个、大兴2个、房山3个、海淀4个、通州1个、平谷1个、丰台1个。加 上2004年以前开盘至今仍在销售的别墅项目，北京别墅总量已经有160个左右， 增量以2004年下半年为主。  北京市别墅市场供应以东北和北部的项目占绝对优势，这些区域是北京别墅开发 的传统区域。  从整体供应状况来看，昌平区的新增别墅项目最多，为10个；朝阳区次之，为7 个；海淀区的别墅项目仅有4个。  虽然，2004年顺义仅开盘3个新盘，但就目前的情况看，有几个体量较大的项目 在做入市前的准备，有的准备期已长达一年以上，蓄势待发。  随着北京市房地产开发重心的南移，南城的基础设施将逐渐得到改善，南城别墅 在2004年的京城别墅市场上成为一个新的亮点。  而其他地区，部分项目由于在一定程度上市场定位的不明确，项目销售处于低迷 状态，致使新项目进入市场更为谨慎，导致新开盘量明显下降。 三、北京别墅市场现状分析 2、别墅市场