乐活小镇三期定位与营销推广方案.ppt

“碧霞湖国际社区” 时间：持续开展 客群：银行VIP客户；高档消费场所、俱乐部、4S店VIP、一二期意向老客户 形式：销售人员对该资源客户进行call客邀约 时间：价值实现阶段 地点：市区高档写字楼、高端商场的电梯轿厢/电梯间 形式：在电梯轿厢释放项目信息，捕捉高端场所中高层人士 电话营销 电梯轿厢广告 广播 1、建议投放交通和音乐电台； 2、向有车一族传递项目信息，对于高端客户有效性强，打击精准 3、适宜于路况时播报栏目、准点报时栏目发布项目信息。投放9：00—11：00时段，以及17：00—19：00。 策略执行——媒体使用策略 策略执行——渠道拓展客户 活动目的：项目一二期客户的梳理对于三期销售至关重要，销售人员务必挖掘和培育出领袖客户，给予其充分的尊贵感，达成低成本维系，口碑相传，带动新客户的目的。 活动方式1：以“情感关系”为纽带，加强与老客户的关系互动，通过日常的情感营销，刺激老带新；如可在客户生日当天送去短信祝福，或送出鲜花和小礼品等； 活动方式2：制定老带新细则，为老业主发放“业主权益卡”，老客户可将此卡交予新客户使用，新客户在获得购房优惠的同时老业主也将获得3个月物业费减免等；同时注明使用期限，一方面提升老客户的尊贵感，另一方面促使老客户进行小众传播，促成成交。 老客户维系 策略执行——渠道拓展客户 品牌联动 资源共享 活动方式：针对项目目标客群来源，通过与宝马车主、银行VIP会员、高端俱乐部活动等资源整合宣传，与知名品牌联动，各取所需，形成资源共享，跨界营销。如：赞助4s店车展活动、银行的理财讲座等。 策略执行——渠道拓展客户 激励营销 活动方式：媒体、同行推介激励 媒体：报纸、电视、电台、网络 同行：地产相关行业内 激励政策：转介成功一组，一套提成N万元 (重赏之下出勇夫) 活动时间： 时间：2014年5月初 活动背景： 提升区域价值； 增加客户的认同感至关重要 活动目的： 借助名人、媒体先行发声，引起市场关注，为项目蓄客搭建平台，带动销售 活动内容： 邀请著名财经主持人和金融专家等共同探讨财智天下，吸引潜在客户的关注，为广大投资人士提供一个战略共赢的良好契机。 重点营销活动 活动一：区域投资价值论坛 推广配合 策略： 利用网络、短信、报广等对客户进行宣传。 策略执行——主要线下活动 既然我们的主要竞争对手不是别墅市场，那么我们主要的竞争对手是谁？ 基于项目的产品定位、与别墅市场无竞争优势等特点，可以得出本项目竞争对手主要是写字楼市场。 泰城写字楼市场分析 Part4 ●写字楼市场情况 ●写字楼产品 ●写字楼价格及去化 ●写字楼租赁情况 ●写字楼市场小结 写字楼主要分布于政府规划的长城路CBD板块、泰山大街沿线、东岳大街沿线；在售项目数量少，市场影响力小； 区域 长城路北段 东岳大街沿线 泰山大街沿线 项目 天龙国际大厦 国山中心 泰山国际金融中心 玉都国际 宝盛广场 万达广场 写字楼规模 约7.5万平米 约3.5万平米 约5.7万平米 待定 待定 12.5万平米 开盘时间 2008年，剩2套 2010年，剩1套 2013年10月19日 2013年12月28日 待定 待定 泰山大街 东岳大街 长城路 在售项目 泰山国际金融中心 国山中心 天龙国际大厦 华新·新干线 待售项目 万达广场 宝盛广场 弗尔曼酒店公寓 玉都国际 运营项目 万力大厦 财源大厦 奥来新天第 时代明珠商务大厦 东升国际商务港 写字楼市场状况 泰安写字楼项目多分割成小面积出售，少有整层或整栋出售，购买客户多以中小企业为主 项目 天龙国际大厦 国山中心 泰山国际金融中心 标准层 1200㎡ 1000㎡ 1364㎡ 分割面积 91-186㎡ 74-162㎡ 95-298㎡ 泰安写字楼产品标准层面积为1000-1400平米，分割面积区间集中在74-298平米，多分割成小面积出售，少有整层或整栋出售。 泰安知名企业及影响力大的公司均分布在南部、东部、西南部产业园区，其依托产业园更为便利，对市区内办公需求少，且多停留在办事处等小面积低要求层级。 东部高新工业园 高新技术开发区 青春创业园 中小企业、大企业办事处 写字楼产品 写字楼价格及去化 在售写字楼销售周期较长，去化较慢，平均年去化1万平米左右。价格比住宅产品优势不明显，均价7800元/平米，东岳大街沿线新入市项目，均价1万元/平米 区域 长城路北段 东岳大街沿线 项目 天龙国际大厦 国山中心 泰山国际金融中心 价格 7700元/平米 7500元/平米 10000元/平米 租金 1.6-1.8元/天/平米 1.2-1.5元/天/平米 —— 去化 2008年开盘，尾盘，剩2套 2010年开盘，尾盘，剩1套 10月19日开盘，约396户，去