南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案.pptVIP

推广预算 2314392(1年租金总额 )X10%=23.14万元 费用安排 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 3.３---项目推售节奏安排 结合项目自身优势与市场现阶段竞争情况、商业销售特点，并配合整体营销策略，我司建议2008年10月初进场项目开始登陆市场进行预热（以销售中心完成前提项目整体销售分为5大部分，具体安排如下： 注：上述阶段工作时间将跟随项目实际情况相应调整 90%完成全面销售 积累客户200批以上 完成销售60%以上 积累客户200批以上 启动市场 工作目标 2008年5月持续销售 更换为商家推广形象 若招商进展理想，那么持续销售期时间缩短 2009年5月 2009年8月 持续期 2009年12销售结束 到2009年12月完成整体销售90% 2009年8月 2009年12月 扫尾期 2006年12月公开发售 自然认筹（包括客户提前咨询、老带新等） 2008年12月 2009年5月 强销期 2006年11月公开认筹 制造市场舆论话题、启动实效型集中推广 2008年11月 2008年11月 认筹期 新闻报道 确定营销思路、商家洽谈开始 进行前期市场炒作 2008年10月 2008年10月 销售准备期 阶段策略 时间段 凤凰家园商业策划思路 就商业而言 凤凰洲根本就没有好地段 从一开始，凤凰洲的商业布局就明显滞后，商业配套的缺乏降低了民众入住的意愿，稀疏的人气又打消了商家进驻的信心，人气与商业没有良性的互动，只有消极的牵制。在行政规划里，凤凰洲是一个舒适的居住区，但无商何谈住，难道在当局者的心目中住的意思仅仅是睡觉？显然不是，7年过去，凤凰洲比红谷滩还显得无奈！就目前而言，凤凰洲的所有商业机会都沉睡在区域腾飞的梦境中。 就凤凰洲而言 商业的根本是增长区域人气 不谈发展，不说繁荣，不开空头支票，我们来整点实际的。凤凰洲目前最迫切的问题，不是一夜流金，而是让更多的人往来，让那些交了房的窗子亮起来。怎样才能增长人气，是不是把百盛沃尔玛之类开起来就万事大吉了？人气形成的根本原因是便民设施的完善，不是华贵，不是洋酒洋服，不是酒吧艳舞，而是一些解决人们日常生活的业态或服务。当下凤凰洲商业，以此为开头，最为合适。 所以。。。。。。 本案从一开始 就应该站在凤凰洲的高度来考量 思索路径 A 本案是一条便民服务商业街 个性化十足的布艺品店 和小工艺品店 汽车美容店 和洗车店 宠物医院 和鞋子保养店 移动联通缴费点 糕点店 早点铺 餐馆 干洗店 社区卫生站 书报亭 花店 烟酒茶叶专营店 家电维修站 音像店 亲子教育机构 与生活息息相关的产业都是我们的选择 B 本案是一条特色商业街 C 本案是一条富有亲和力的商业街 亲和环境：休闲式打造，消费环境舒适 亲和感受：凤凰洲首个注重舒适购物的街区商业 亲和享受：不奢华，不拒人千里 亲和业态：为居民服务为主，和谐生财 四大 亲和 标准 说到底，还应该有一个亲和的价格 4500元/㎡ 推广概念水到渠成 亲和街铺 赢在凤凰洲 来源《深圳××项目定位与物业发展建议》 2006年7月26日 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 特征描述 开发商 容积率 建面 占地 项目 2000万平方米 2006年 2007年 2008年 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ★★★★ ★★ ★★☆ ★★★☆ ★ ★★ ★★★★ ★★ ★★ ★☆ 与本项目竞争程度 配套 07年下半年产品供应预估 推售时间 基本情况 项目名称 ××/××/××/××项目是本项目最大的竞争对手。 【招商原则】 招商的基本原