重庆城市之光项目整体定位与营销策略报告.ppt

市场比较法 步骤一 选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格 因素修正法 步骤二 通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格 最终预测价格 　 　 本项目 银海元隆广场 花样年华 北京路一号 　 PX Pa Pb Pc 均价 　 9200 8500 8700 权重 　 30% 40% 30% 周边区位 区位 6 6 5 6 6 交通 6 5 5 6 5 教育 7 5 5 5 5 配套 7 6 7 5 5 景观 6 3 4 3 3 周边环境 7 4 5 4 4 物业品质 小区环境 9 6 8 6 6 规划规模 7 4 7 4 4 宣传包装 7 6 6 5 5 户型设计 11 9 8 7 7 细节品质 7 7 7 6 5 品牌形象 发展品牌 9 6 9 6 6 物业管理 5 5 5 4 3 物业形象 6 5 5 4 4 合计 100 77 86 71 68 项目静态比准价格 【市场比较法】 步骤一 运用市场比较法试算得出的本项目假设现在推出： 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ＝9114.49元/平方米 市场自然增长率预判（未计算其他动态溢价因素） 目前贵阳房价年均增速保持在10%左右，考虑2012年政府房价调控政策的延续性，且一环内项目的稀缺性，保守估计，房价仍会出现区域性上涨，但涨幅应不大。预计项目2012年9月面世，与现阶段相比，自然溢价率约为5％ 。 【因素修正法】 步骤二 市场自然溢价因素修正 市场静态比准价格 9114.49元/㎡ 溢价因素 理想溢价 自然溢价 5％ 产品创新溢价 2％ 营销策划 3％ 溢价合计 10％ 本项目可实现动态价格 10025.94元/㎡ 均价实现的前提—— 产品＋概念的成功打造 营销策划精准化 预计2012年9月项目入市，通过溢价整合，保守预估项目整体均价约为：9114.5-10025.9元/㎡ 动态溢价因素修正：其他溢价因子 第一批次：2012.9 第二批次：2012.12 二期：2013.5 1 2 3 一期价值曲线 预计整体均价： 8600~8900元/㎡ 预计整体均价：9100~9400元/㎡ 预计整体均价：9600~9900元/㎡ 一条不断向上的价格曲线！ 分批开售，价格不断拉升，最终实现整体均价的大幅度提升 项目住宅部分营销费用预算 乐观预测本项目整体（两期）住宅均价：9100~10000元/㎡ 项目可售住宅面积约：47573.54㎡ 预计住宅销售总金额约：4.33亿 住宅部分全部营销推广费用约：866万 （不含售楼处、样板房装修费用，包含广告设计、楼体包装、围墙包装、销售物料费用） 仅占销售总金额：2% Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * 二、建筑单体建议——公共空间 地下车库——车库大堂 地下车库作为众多业主进入社区的第一站，应使人眼前一亮，体现品质感 车库吊顶：无外露管线，全吊顶设计 采光通风：强调与下沉式广场的衔接，可形成景观 照明：灯光设计 地下车库吊顶施工 地下车库吊顶完工后示意图 地下车库与下沉式广场的结合 二、建筑单体建议——公共空间 地下车库——车库大堂 地下车库的大堂设计，塑造出高度的品质感 结合下沉式庭院形式中庭空间，强调室内外空间的结合； 材质选择：墙面石材、地面拼花 车库大堂结合室外空间的中庭设计 地下车库大堂 车库大堂结合信报箱空间 三、园林景观建议 定位表达：在项目华贵典雅的ART deco建筑风格的调子之下，其园林风格应以能表达内敛、自然、人文化的气质为衡量标准，使提升项目整体的品质感、价值感及文化内涵； 项目园林规划主题的诠释 项目的园林并非以“量”取胜，而是注重“质”的打造： 需要融合项目高尚居住社区的品味，为项目打造出园林空间的领域感与名望感 项目也需要通过园林的意境氛围，以提升项目的价值感 高端产品的园林，一般的表达方式—— 休闲渡假式园林/异国风情主题园林/无敌原生态景观园林... ... 基于本项目品质要求，建议本项目的园林以东南亚皇家园林风格为主。 1、园林景观建议——风情植被搭配，人为分区 高大的棕榈树配以低矮的灌木，将E栋住户有效分割 在东南亚风格园林中，绿色植物是突显热带风情关键的一笔，尤其以热带大型的棕榈树及攀藤植物效果最佳； E栋规划为还迁用房，须人为分割，保证项目品质及业主情绪。 2、园林景观建议——原生态石材的道路 在花园里设计的道路和小径，采用原生态的石材，最好跟纳凉亭或平台的材质一致，也可以原木与鹅卵石结合，以突出东南亚风格园林的自然、质朴为原则。 并在庭院中适当点缀富有宗教特色的和原生态材质的雕塑或构筑物。 2、园林景观建议——天蓝色