新时期中国农村土地制度改革研究-总体思路、难点与制度建设（下）宋志红国家行政学院法学教研部教授.pptVIP

新时期中国农村土地制度改革研究：总体思路、难点与制度建设（下） 宋志红 国家行政学院法学教研部教授 目 录 一、是什么？——顶层设计 二、为什么？——改革初心 （一）总体要求 （二）征地制度改革 （三）集体经营性建设用地入市 （四）宅基地制度改革 三、怎么做？——试点探索 四、总结 （三）集体经营性建设用地入市 主要目标： 建立城乡统一的建设用地市场，实现集体建设用地和国有建设用地的同地、同权、同价、（同责）。 含义： 在征地之外，开辟另一种建设用地的供应方式，使得建设用地的供应主体多元化。 谁来入市？ 土地所有权人是入市的主体。 土地所有权人 乡镇农民 集体所有 村农民 集体所有 村民小组农民 集体所有 农民集体的 法定代表主体 集体经济组织 自治组织 如： 村民委员会 表决机制： 电话/签字/开会表决等。 表决比例： 比例 参会村民代表 占全体村民代表总数 表决同意票 占实到会总人数 双1/2 1/2 1/2 双2/3 2/3 2/3 1/2+2/3 1/2 2/3 2/3+1/2 2/3 1/2 前提性要求：土地利用必须符合规划和用途管制。 哪些地入市？ 解决途径：多规合一 可能存在的问题： 村级规划缺失，没有土地利用的详细规划或村庄建设规划； 土地利用规划和村庄建设规划不融合。 存量和增量： 『入市的范围是存量的集体经营性建设用地。』 规定的 入市 方式 就地入市 调整入市 复垦小规模建设用地，统一调整到集中区域 整治入市 针对城中村的土地 圈内和圈外： 入市范围主要在圈外，圈内占比相对较小。原因是圈内入市对地方政府财政收入、征地范围缩小的影响更大。 这一波改革试点中，圈内圈外没有限定性要求的，试点地方都可以因地制宜地开展探索。 怎么入市？ 参照国有土地制度进行设计： 国有土地 入市 合同签订的主体（土地所有者的代表） 地方政府 公共管理职责（土地用途管制）的主体 集体土地 入市 合同签订的主体（土地所有者的代表） 集体经济组织 自治组织 公共管理职责（土地用途管制）的主体 地方政府 集体土地利用的监管途径： 在出让土地时，集体经济组织（和自治组织）和用地者签订土地出让合同，政府和用地者签订用地监管协议。 政府监管职责的法定化 钱怎么分？ 国家和集体 国家提取土地增值收益调节金，由县政府收取，并在县和乡镇使用。 收取方式 成交总价的 一定比例 增值收益的 一定比例 收取土地增值收益调节金的原因： 实现农民在征地和入市中的土地增值收益的大体平衡； 弥补政府基础设施建设的投入； 不同土地所有权人之间的利益平衡。 集体和农民 结合本地实际情况，地方出台指导性规则，由各农民集体民主表决，决定集体与农民的分配比例。 集体和集体 异地调整入市在迁出地和迁入地之间的分配机制，需要在改革试点中进一步探索。 （四）宅基地制度改革 改革逻辑： 宅基地的“取得-占有-使用-退出-盘活-利用”链条 1.夯实基础工作 摸清底数 宅基地的数量、占有使用情况 户与宅的数量、匹配情况 编制规划 “三生”空间调整 2.保障户有所居 改革过程中，首先要解决刚需户的居住保障问题，可采用分宅基地、建设农民公寓、建设住宅小区或几户统建等方式。 宅基地管理失范导致出现宅基地资源占有不公平现象。 处理方式： 严重违法——拆除/收回/退出 一户多宅——有偿使用 …… 3.促进公平取得 “有偿使用”的主要目的： 促进稀缺资源的公平占有、使用。 4.保障扩展权益 确权颁证 按照统一的《不动产登记条例》，进行不动产统一登记。 不动产登记的要求比集体土地使用证颁发的要求更高，正在逐步向前推进。 赋权扩权 更加充分的 权益 抵押融资 从事 经营性活动 出租 三权分置 5.促进闲置盘活 2018一号文件： “完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。” 促进闲置宅基地盘活和城镇化过渡的背景息息相关。 好的盘活政策，既可以让农民获得财产收益，又能够促进土地资源的高效利用。 盘活手段： 鼓励农民自愿有偿退出，统筹利用宅基地 分配给刚需户 转变成集体经营性建设用地进行入市、发展产业 修建村庄公共设施、公益设施 复垦耕种，通过交易转换成货币价值 农民自愿有偿退出的积极性总体不高，受多种限制因素的影响。 农民有 其他固定 居所 农民 自愿 出租 法律规定出租最长不能超过20年，否则超过部分无效。 承租人没有产权证，抵押融资存在困难，维护权益只能凭借合同，长期投资不经济，产权没有稳定保障。 三权分置 市场主体在期限内获得次级宅基地使用权或宅基地经营权，期限过后，土地还给农户。 三权分置一方面保障市场主体权益，满足其更高的用地需求，另一方面也保证了农户不