黑龙江2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：成本控制试题.docxVIP

黑龙江2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：成本控制试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格 2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当 B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格 3、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。 A．人民政府城市规划行政主管部门 B．建设行政主管部门 C．房地产市场管理部门 D．人民代表大会常务委员会 4、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。 A：股票+投资基金 B：债券+投资基金 C：投资基金+股票+债券 D：股票+债券 E：执行层的组织协调 5、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。 A：空置量 B：空置率 C：空置水平 D：空置面积 E：借款合同 6、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是。 A：发行可转换债券 B：发行普通股股票 C：发行优先股股票 D：发行公司债券 E：借款合同 7、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。 A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 E：工业用地的监测点评估价格 8、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58 9、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。 A．245 B．275 C．315 D．345 10、以下项目中不属于期间费用的为__。 A．管理费用 B．开发成本 C．财务费用 D．销售费用11、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。 A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法 12、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。 A：区位因素 B：社会因素 C：实物因素 D：权益因素 E：工业用地的监测点评估价格 13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50% 14、关于预算的说法正确的是__。 A．预算与物业实际收支相等 B．资本支出预算是最常用的预算 C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算 D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计 15、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列关于路线价法中，不正确的是__。 A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格 17、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。 A．3.00 B．3.80 C．4.00 D．6.00 18、估价时点应与的日期相一致。 A：签订估价合同