亲和源养老地产模式分析.docVIP

亲和源养老地产模式 亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。 上海亲和源项目简介：亲和源老年公寓占地8.33万平方米，建筑面积10万平米，入住时间为2010年4月。项目由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。 亲和源配套有：建筑面积约1450平方米的老年商业街，有理发店、小超市、小饭店等，现已开业。还包括配餐中心，每天定时供应三餐，要收取一定的费用。另外，健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等，一应俱全。社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。 取得土地的过程： 2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源的前身。新建桥最终得到了土地，但用地性质模糊。亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。项目的规划却并非以工业项目立项。亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。2007年10月，亲和源上海养老社区终于建成。然而，根据中国《土地管理法》规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。 经营模式：亲和源社区的运营采用会员制模式，会员卡分为记名会员卡与不记名会员卡。亲和源推出了会员制模式，并设计了A卡和B卡两种形式。如果一对达到法定退休年龄的老夫妇购买了A卡，他们不仅可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女，因为A卡有效期与房屋土地的使用年限相同，且不记名，可继承，可转让；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。对应大、中、小三种户型，B卡以三种价格出售。 亲和源推出了具有产权的C卡，拿出一栋楼进行销售，定价比照周边的2万元，但高于A卡和B卡的价格。即便购买最小的户型（58平方米），也要120万元左右。而一模一样的房子和服务，购买会员卡，只需要一半左右。 亲和源养老社区入住流程 入会申请入会审核会员确认 入会申请 入会审核 会员确认 入住合同权益人合约信息登记 入住合同 权益人合约 信息登记 入住 入住 会员卡类型 卡种 年限 户型 会员卡缴费标准 年费缴费标准 A卡 永久（可继承、可转换） 小（58平米） 75万 2.98万 中（72平米） 3.98万 大（120平米） 6.98万 B卡 终身（15年内可退） 小（58平米） 45万 2.38万 中（72平米） 55万 大（120平米） 88万 C卡 50年产权 小（58平米） 2万元/平米 2.38万 中（72平米） 大（120平米） 该模式面临的风险： 一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过20年的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。