业委会如何成立 成都.docxVIP

一、首届业委会如何成立？ 1、成立业主大会条件。必须满足其一：（1）小区专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；（2）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。 2、业主申请。街道办事处在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 3、成立筹备组。筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二（公示时间不少于7天）。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。30日内组织召开首次业主大会会议。业主大会依法设立后筹备组职责自行终止。筹备组重点做好下列筹备工作：（1）确定首次业主大会召开时间、地点、形式和内容（公示时间不少于15天）；（2）拟定业主公约、业主大会议事规则示范文本草案（公示时间不少于5天）；（3）确认业主身份及其投票权数（公示时间不少于3天）；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单（公示时间不少于3天）。 4、召开首次业主大会。（1）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则三个文本；（2）选举产生业主委员会；（3）表决通过其他议决事项。 5、业主委员会的选举产生。业主委员会由全体业主以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。实行差额选举，其差额比例不得低于五分之一。候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。未当选的候选人，按照得票多少作为业主委员会候补委员。业主委员会由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成，业主委员会可设1至5名候补委员。 6、备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。 7、刻章等。业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。 二、如何加强对业主委员会的指导、监督和管理？ 1、做好业主委员会成立的工作。严格按照成都市物业管理条例规定小区业委会筹备组组长由街道办事处派员担任的要求，指导监督业委会选举工作，对业委会候选人的条件进行严格核查摸底确认。引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。 2、依托社区居委会，作为推进工作的基层力量，组织小区业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，对其日常运作予以指导和监督。并将社区居委会对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入年终考核范围。 3、建立由街道、社区居委会、业主委员会和物业服务企业四方代表参加的联席会议制度。 4、加强业主委员会的业务培训工作，定期组织辖区内的小区业主委员会进行座谈、交流，通过沟通、了解情况，相互借鉴、相互学习，提高协调解决问题和化解纠纷矛盾的能力，提高管理水平。 5、做好协调、监督、服务工作。搭建小区矛盾纠纷双方对话平台，及时化解矛盾或使矛盾消除在萌芽状态，起到维护社会稳定的作用。 6、充分发挥社区党组织核心作用，在条件成熟小区成立党支部，当业主委员会在讨论小区重大议案时，党组织及时跟进，沟通思想，统一认识，真正维护广大业主利益。 三、业主委员会任期届满如何换届？ 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议，组建换届选举筹备组进行换届选举。换届选举筹备组在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。业主委员会任期届满仍未换届改选的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。换届选举程序同首届业委会选举。 四、业主委员会如何发挥作用？ 1、确定业主委员会的法律地位。应通过立法，给业主委员会一个明确的法律地位，赋予业主委员会一定的权利和义务及应为自身行为所承担的法律和社会责任。 2、吸纳有专业特长、具有相应的法律、财务、安全、环境管理等多方面的知识，能够认真履行业主义务、热心公益、责任心强、公正廉洁并具社会公信力和一定组织协调能力的业主加盟业主委员会。 3、明确业主委员会成员的薪酬待遇。因为目前业主委员会成员多是兼职、无偿为业主服务，为调动其积极性，应按照按劳分配原则支付相应的报酬，