银川乐丛世家全案营销策划上.ppt

时间：2011年6月1日-10月31日 * 乐丛世家专业卖场销售模式建议 七点必须 1. 管理模式 2. 秉承“自营＋招商”的开发理念 3. 商业地产项目中“卖商铺”的注意事项 4. 做对程序 5. 搞好设计 6. 商业物管 7. 承受压力 1.管理模式 ■ 统一招商管理 ■ 统一营销 ■ 统一运营 ■ 统一服务监督 ■ 服务监督——先行赔付、全负责，将消费者放在上帝的位置 2.秉承“自营＋招商”的开发理念 案例： 成都香江全球家居CBD28定律营销模式 商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性 案例：1、北方置业 2、万达 3. 商业地产项目中“卖商铺”的注意事项 4.做对程序 所以非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序 国际上也有新的理论，叫“四大功能” 购物 休闲 运动 交际 业内有名言说“购物中心是吃出来的” 5.搞好设计 搞好设计有四个关键点： 人流动线 视觉通透 交通体系 主力店的技术标准 6.商业物管 绝非简单的“保安、保洁” 7.承受压力 二、专业卖场销售模式 产权销售 产权销售一般是一次性付款和银行按揭。银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同，产权人往往不经营，（但也有部分自营户，一般比例不超过20%） 返租的４种方式 拟产权铺位 虚拟产权铺位 独立产权铺位 真实产权铺位 乐丛世家的产权返租的使用技巧 建议采用独立产权商铺其作用为： 商铺在销售之后，必须确保成为良性物业， 那么，究竟什么样的商铺可以卖？ ■ 只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖 一类是独立的街铺 一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题 一 是前期的规划 二 是后期的商业运营管理。 商业地产开发过程三阶段 第一阶段——整体策划布局 第二阶段——推广和招商 第三阶段——后期经营管理 ■ 后期的经营管理—“难点亦卖点” 我们的项目优势 ■ 价 格 ■ 具体操作 ■ 配套内容 四大专业卖场暂定2011年销售面积为12万平方米，假定平均单价5000元/平方米（优惠后），总值为6亿元，增加一次性返租一年，按8%年回报率总返租额为4800万元，占整个项目总值比例极小，而其对整个卖场的销售所起到的积极作用却不可小视。 造成二层以上商场铺位滞销的一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大，商铺按揭成数一般为5成，最高也不过6成，如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租，使得商铺投资客层面扩大，分别采取一次性返租1-3年的策略，此举通过降低首期门槛，一举打开了商场二层销售的死结，几乎全部达到百分之百的销售率。或者买二层送三层，这样二层的单价在定价就不会太低。 ■ 具体操作内容： 备注：需要大产权的卖家，我们可以给他分割或者并，但是最好招商先行的规则，根据招商后的经销商的要求来进行分割或合并。 ■ 销售建议 设计方案 一层面积:50-200平米（可自由分割），层高=4.5米 二层面积:40-160平米（可自由分割），开间为5.4米或4.5米，进深9米，层高=6米(空间面积赠送即买二层送三层) 方案1 方案2 一层面积:50-200平米（可自由分割），层高=4.5米 二层面积:40-160平米（可自由分割），开间为5.4米或4.5米，进深9米，层高=4.5米 三层项目配套：公司可以自营儿童游乐区等消费或健身等免费项目，男士客人和孩子可以在第三层等候，使消费者吃、喝、玩、交友、购物一条龙服务、增加客户在卖场滞留的时间。 银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系 26% 24% 3年 二层 34% 16% 2年 一层 首期款 合计返还数 一次性返还租金年数 层数 以一个总值24万元，面积在40平米，打折优惠后单价在6000元/平米的二层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况： 62400元 57600元 12万元 24万元 实付首期 一次性返还三年租金（年回报8%） 首期五成 优惠后总价 从以上供款实例可以看出，一次性返租三年后，实付首期款仅为3.8成，只需6万元就可以投资商铺，+余款12万=18万（全款），折后单价为4560元/平米。 以一个总值48万元，面积在60平米，优惠后单价在8000元/平米的一层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况： 163200元 76800元 24万元 48万元 实付首期 一次性返还二年租金（年回报8%） 首期五成 优惠后总价 从以上供款实例可以看出，一次性返租二年后，实