孝感市房地产市场调查.docxVIP

工程建设项目管理课程设计 PAGE 9 项目可行性研究 区域房地产市场分析 孝感市房地产发展区域现状住房建设情况分析 把孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分（东城区、老城区）进行分析，从项目的分布情况以及总开发面积来看，住房开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧，总建筑面积在80万平方米以上；其次是老城区开发项目；而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡，经济发展的不同步引起的房地产分异非常明显。 西城区 老城区的开发是以消耗现有可开发土地为主。前10年的商品房建设基本处于稳步增长的态势，到了2005年以后出现了明显的上升势头。老城中心区主要是城站路沿线地块，以人民广场为核心的辐射范围，因其优越的地理位置，完善的公共商业配套设施而成为城区居民购房考虑的重要地段。此地段土地资源稀缺，以老城改造为主，近两年住宅项目是以高层住宅为主，如：宇济·时代广场、宇济·文化广场、宇辉·星城、公安局住宅楼等。住宅的价格也是孝感城区最高的。城区内住宅平均价为1206.58元/平方米。而宇济·时代广场以2099元/平方米的平均价格，位居12层以上高层住宅均价的首位。 老城西、北组团从整体来看房地产发展主要发生在近几年，至2002年以后才开始有所起色。因为受机场净空高度影响,同时此区域不是孝感市城市发展的主导方向,基础设施建设也相对滞后,2002年以前多以5层以下私人建房为主;有一定规模的房地产开发集中在2003以后，尤其是2005年和2006年这两年，先后由湖北民生房地产和武汉鑫阳光地产开发建设了民生北辰花园和阳光美苑等住宅小区,其销售对象主要是近郊居民,住房销售平均价格比城区中心地段低。譬如阳光美苑的平均售价是900元/平方米。此地段属于经济发展较慢但土地储备较为充足的地区，应该积极鼓励房地产的增长。 槐荫大道以南的城南老区居民密集，土地存量较少，同时处于老澴河风景区控制范围之内，发展空间极其有限。孝感市政府一直特别重视老城改造，但限于财力有限，对城南的改造一直较为谨慎。2000年至2003年间城南老区的商品房开发项目较少。2003年结合沿河道路改造，开始逐渐有房地产开发项目。 总体说来，孝感市老城区以东的房地产开发力度明显大于其他各区。具体到各年的开发情况来看，东区的房地产开发在2000年之后急速上涨，其主要原因是房改政策推动下引发商品住宅开发热潮。 从老城区以东房地产开发的空间分布来看， 1997年至2005年间房地产开发最为集中的是乾坤大道两侧，主要分布在沿槐荫公园西岸，开发的楼盘有：安居工程一、二期、乾坤名城、航天·蔚蓝新都、乾坤阳光、宇济·槐荫天地、西湖明珠等，建筑面积达到了80万平方米以上；由于与规划的东城区行政中心城区临近，在地缘上与老城区相比具有更为明显的区位优势。其房地产开发规模在2000年之后快速上升，并逐渐拉开了与老城区其他地段的差距，由于城市向东拓展和行政中心的建设促进了该区房地产项目的开发。 观察发展态势，房地产有逐步向东城区蔓延的趋势，并出现了像乾坤阳光、航天·蔚蓝新都等中高档居住区。经过几年的开发建设，老城区以东房地产较为成熟和完善，同时由于其良好的生态环境更成为了孝感市中高档居住区的代表区域。在住宅价格上乾坤阳光的单套售价2480元/平方米，是孝感城区12层以上住宅销售单价最高的。多层商品住宅中，航天·蔚蓝新都的平均价格最高，为1682元/平方米，单价最高的也是航天·蔚蓝新都，为2080元/平方米。 ? （2）东城区 东城区开发刚刚起步，基础设施的建设初具规模。自2004年起相应有二十多家行政单位在行政中心选址定点。受到全国宏观发展环境的影响，最重要的是孝感市发展战略与方向的调整，不仅对整个东城区的产业发展起到关键的推动，将带动居住配套开发，也标志着整个东城区住房开发将迎来新一轮的开发高潮。 东城区南北两侧的湖北省孝南经济开发区（原南大民营经济区）和高新技术产业园慢慢跨入工业发展的快速成长期，通过几年的开发建设和产业的发展，各种专业人才的引进以及当地居民住房消费观念逐步转变，这些地段的房地产业也将步入一个稳步上升时期。 这两个地段以“外源性”产业为特色，纺织、制药、造纸、电气等产业的投资，是典型的外源型经济，是生产要素导向型的经济发展模式。特殊的区位条件与产业发展模式，决定了房地产发展也深受影响。相对来说，当地居民对于居住观念还没有完全转变过来，因此房地产开发建设处于满足于部分当地居民改善居住条件的。 二、区域特点： 随着政府“西迁东进”的城市规划，城北板块的发展更是惊人。基于孝南城区，城西的空地比较多，发展空间很大，动迁少，市政府将这里定位为住宅社区，城西板块住宅以多层公寓为主，价格在各个板块中是最低的，该板块住宅项目主要集中在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上。 随着市间轻