张家界十字街项目市场调研报告_部分3.doc

任何一种民族文化或地域文化，无不与其渊远的历史相承袭。湘西的饮食文化可以说始终饱含着酸与辣的滋味，并形成湘西饮食特有的风味。 夜晚江边席风而食，暖暖风意，脉脉水情 6、凤凰古城之旅游产品 姜糖、蜡染、民间手绘、传统手工艺、苗家银饰 构成凤凰古城特色产品的主要构成 姜糖，系凤凰传统的独家特产，起源于清乾隆年间，迄今已有两百多年历史。这个起源无从在史志书上查找，根据乃是制糖艺人们一代代身传口谕至今。 姜糖生产，沿街制作，当地姜糖销售的一大特色 百年字号之——熊氏姜糖 贾氏姜糖百年老字号，厚韵芳香 百年字号之——张氏姜糖 这里的民族一条街是小城最繁荣之地，本地并不太老道的摊贩云集，自产自销的手艺人也在兜售自家的“绝活”，各种各样的蜡染扎染、古玩字画、苗家银饰、传统工艺以及土特名产、日用百货琳琅满目，随手拈来，都是珍品。 手工艺品－—梳子，品牌老店小背篓 传统手工艺乐器－葫芦丝 传统苗家蜡染、刺绣，最特色产品 随意手绘体恤，个性时尚 三、凤凰古城旅游商业街概况 四大街区组成，总营业面积1万多平米， 苗族吊脚楼主要建筑形式 凤凰古城商业老街由老营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。 凤凰古城商业街自2003年凤凰县大力发展旅游业至今，短短三年时间，旅游商业发生巨大变化。现共有店面约495家，总营业面积1万多平米，主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。 现凤凰老商业街铺位很多都是由居民改造而成，少许私有物业。所有旅游商品全部在一层经营，铺位基本无空置。 1、凤凰古城商业街整体业态分布情况分析： 凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务及配套类为主： ?? 按店数分：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休闲娱乐占3.5％，服务及配套占9.8%； ?? 按面积分：旅游商品占旅游商品占45.1%、餐饮业占27%、休闲娱乐17.5%，服务及配套占10.4%。 凤凰古城的休闲娱乐与旅馆业生存状态欠佳，这主要是因为凤凰古城游客停留时间短、住宿客源少所致。 ——凤凰古城商业街业态构成（按数量分） 服务及配套休闲娱乐4%4%餐饮14%旅游商品78% ——凤凰古城商业街（按面积分） 服务及配套10%休闲娱乐旅游商品18%45%餐饮27% 从上表可以看出，旅游商品占主要业态，而从经营面积上来看，旅游商品也占到总经营面积的45%。靠景点而做，面对主要消费者是国内游客，旅游产品的大面积占有也是很正常的。而对于拥有庞大旅游人次的张家界，项目旅游商品定位的体量基本是合理的。在未来的招商和销售中，仍然是要面对外地消化。 2、古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算） 2地段 租金(元/M) 虹桥 200 老营哨 55－80 东正街 300 建设路 150 四、凤凰古城商业街各主要街区分析： 四大街街区组成，各大街区各有主题特色明显 凤凰古城商业街的核心区域由老营哨、东正街、北门、建设路四大街区组成。每条街各有其经营主题，业态区分明显，且各有特色，其中： ?? 虹桥文化桥：连接新旧商业街的桥梁，主要以经营饰品为主； ?? 酒吧街：老营哨以经营酒吧特色最为成功，其中参杂少数客栈、工艺品店、餐饮，是主要的酒吧街； ?? 民俗工艺品一条街：东正街以经营蜡染、特色服饰、苗族银饰、凤凰土特产为主，是凤凰主要的旅游商品街；其中参杂部分餐饮。 ?? 旅馆街：北门以苗族吊脚楼组成的客栈群为主兼有部分餐饮，是主要的旅游商业街； ?? 现代商业街：建设路以品牌服饰、餐饮、家电等生活用品为主，是主要服务与凤凰本地居民消费的商业街。 1、 连接凤凰新、老古城的文化桥——虹桥 连接新、老古城的文化桥，游客必经之地，50万难求一铺 虹桥为连接凤凰新、老古城的必经之地，商户21家，经营面积200平米左右，主要经营首饰、饰品、工艺品等一些小玩物。据悉：虹桥03年铺位售价为12万元/间，而现在竟出现50万难求一铺的火爆现象，某些铺位租金到达200元/㎡。 书店首饰品10%29%工艺品银饰47%14% 2、凤凰古城酒吧街——老营哨 凤凰有名的酒吧街，临沱江而建，商户42家，经营面积1905平米，租金55-80元/㎡·月，营业率100% 老营哨主要以经营酒吧出名；这里的酒吧临沱江而建，建筑造型以苗族吊脚楼为主，造型独特，吸引了大量的游客在这里享受生活。 老营哨共有商家42家，总经营使用面积1905平米左右，开门率高达100%。街铺通道1.5米宽，晚上经营状况较好，租金基本能够达到55-80元/m2。 老营哨主要经营业态6种，其中主要的经营业态为：酒吧10家、工艺品9家、银饰3家、餐饮6家、客栈8家、特产6家。 土特产酒吧14%25%客栈19%工