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东大川南家居城营销策划报告 东大川南家居城 营销策划报告 2011·07 谨呈：四川自贡东大置业有限公司 * * 免责声明 本报告仅为贵方使用，具有保密性，我们不对任何第三方承担任何责任。 我们的研究仅限于提供市场研究和物业顾问与建议，而不包括任何法律和税务议题。 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息准确和有效。但是一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能随之而改变。下列因素可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令和政策 公司结构及政策的变化 对房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治事件 不可预知的重大自然灾害或公共事件，如地震、战争、瘟疫等 我们在此强调，对于未来需求、物业价格、吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计是对未来可能发生事情的预示性评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 * 项目组 工作步骤及时间节点一览 73.6 项目交底会，团队成员确定，工作任务安排 7.7 前期方案讨论会，物料准备 7.8 项目报告撰写 7.9 项目专家评审会 7.10 项目报告第二次修改 7.11 项目报告提交 * 项目核心思考方式：取势、明道、优术 明道——所谓道就是指运作模式，明道就是指要明确运作方向以及策略方向，也就是定位以及定位后的策略选择。 优术——“术”是能力、知识、方法、策略和经验的集合体；“术”是可解决实际问题的流程和策略，是可以提高效果和效率的技巧，是指对执行环节的优化。 取势——“势”是大的发展趋势和各级政策导向。取势，就是要取大势；行业的势、市场的势。 * CONTENTS 报告纲要 * 取势篇——宏观背景、行业分析 * CONTENTS 报告纲要 企业层面 企业战略布局，实现产业商业地产布局的关键战役 需要项目的高站位、高成功 全心对东大公司目标的理解 1 项目开发层面 以项目品牌树立企业品牌，探寻一种成功模式、进而进行全国复制。 2 多元化发展 家居建材行业及地产行业的资源整合 3 现金流层面 提供稳健的现金流，支撑后续开发及区域布局 4 * 项目目标 * 确保项目启动取得系统成功，一期相对快速销售， 本年回现2个亿 建立项目标杆市场地位，确保项目可持续性提升价值， 实现项目的利润最大化 直接目标 项目成为东大产业商业地产模式的成功范例，进行区域布局、模式化开发 长远目标 终极目标 * CONTENTS 报告纲要 商业投资的春天：打压住宅／通胀／商业项目很多 通胀猛如虎，让钱保值增值 房产酝酿三次调控，商业市场火爆 房地产宏观分析 商业投资的春天 * 结论： 2011年被誉为商业地产年，大势所趋，一铺养三代。 区域商业市场竞争将日趋激烈 ·通胀预期下，商业地产市场将涌入更多的资金 ·商铺、综合体、专业市场形成拉动商业地产市场的“马车” 国家在加息抵御通胀和保经济增长方面面临两难选择，预计未来加息的总体幅度不会太高，存款准备金率的调整应成为常态。 ·住宅在国家的持续打压下，将很难成为投资热点，商业地产投资将异军突起 房地产宏观分析 商业投资的春天 * 家居建材行业分析 整体扫描 * *按照我国城市住宅建设的速度预算，到2010年，我国城市住宅存量达到150亿平方米以上，二次装修市场也将会有更大的发展空间。 *按每年有10%左右的存量住宅进行装饰装修，每平方米200元计算，2010年家装二次装修市场年产值将达到3000亿元。根据以上测算，仅住宅装饰装修这一部分，2010年，全国市场需求将达到8000亿元以上的水平。 *据统计，去年全国城镇建筑装修产值逾6000亿元，其中建材及居住消费占70%，约4200亿元。 结论： *家居建材行业将成为居住延伸产业的重要组成部分； *消费者对大型集中式卖场的需求和热爱程度将大大提高； *消费者对于一站式服务的现代家居建材卖场的需求成为必然。 家居建材行业分析 家居建材行业销售现状 * 我国现行的销售制度从长期看，使厂家不去改变从以生产为主导向以市场为主导的经营模式的转变。 主力店和经营管理公司成为市场持续经营的关键角色。