房地产企业获取土地方式分析.pdf

4.土地转让模式研究 4.1 房地产企业获取土地方式分析 《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”可以明 确我国房地产开发企业进行合法的房地产开发，土地权属均为国有土地使用权益。在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用 权的原则有下列4种： ①、通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得； ②、通过国家出让方式取得； ③、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其它合法方式）； ④、通过土地或房地产租赁方式取得。 4.1.1 行政划拨方式 ■ 经济适用房 按照《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提 供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地 是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。 ■ 拆迁改造（土地一级开发模式） 大部迁项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为拆迁项目里有大量的回迁、政府配套设施、实物出租的 部分，这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。即与政府合作参与土地拆迁、征地等整理过程，最终设立通过排他 条件招拍挂获取土地，自