商业不动产资本化率研究.pdf

出版方：中国 REITs 论坛 支持机构：北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金、戴德梁行 目录 前言……….. 1 中国内地商业不动产大宗交易市场概览 ………. 2 香港、新加坡 REITs 在中国内地大宗交易案例分析……… 4 商业不动产资本化率调研基本思路介绍……… 7 商业不动产资本化率调研成果……… 8 01 |2019.06 前 言 自 2014 年“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来，国 内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展，类 REITs、CMBS 产品 在五年内已发展到 3,000 亿元市场规模，为一部分持有优质物业 的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，并在 脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新，不断向标 准 REITs 看齐。与此同时，监管部门和各市场主体的研究工作正 在推进，中国版公募 REITs 有望取得进一步突破。 在市场快速发展的进程中，如何对 REITs 底层物业资产进 行合理定价显得尤为关键。一方面，自 2018 年起国内首批类 REITs 产品陆续进入退出处置期，市场化处置资产在特殊情况下 成为退出的一种方式，物业估值能否匹配处置价格对保护投资人 利益有着重要意义；另一方面，结合境外市场经验，REITs 作为 不动产股权型投资产品，在购入或出售物业时均参照市场水平进 行交易，并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支 出等进行客观评定，向投资人真实、客观地披露物业信息。 在商业不动产大宗交易市场中，资本化率可以真实地反映物 业运营收入与价值之间的关系，被交易双方广泛关注，因此研究 02 |2019.06 大宗成交案例的资本化率对 REITs 不动产资产定价具有重要意义。 基于此，在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴 德梁行提供的研究及数据支持下，中国 REITs 论坛发起“中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究”，旨在通过分析国 内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易 市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提 供合理的基准指数。 最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之商业不动产资本化率 调研的 40 余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共 同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。 中国 REITs 论坛 二〇一九年六月二十七日 03 |2019.06 中国内地商业不动产大宗交易市场概览 国内商业不动产大宗交易保持活跃 戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示，虽然在过去的 2018 年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政 策的影响，但商业不动产市场的交易仍然保持活跃，2018 年中 国内地商业不动产大宗交易额达 2,960 亿元人民币（约合 438 亿 美元），交易金额创下历史新高，较 2017 年上升 9.5%。同时 在 2018 年间有诸多一线城市地标性物业成功交易，获得市场瞩 目。强劲的投资需求延续至 2019 年，根据戴德梁行统计数据显示， 2019 年一季度中国内地商业不动产大宗交易额高达 810 亿人民 币（约合 120 亿美元），较去年同期上涨 14.6%。 北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看 重的投资目的地，2018 年大宗交易额合计占市场总额的 75%。 其中上海 2018 全年商业不动产总交易额达到 1,172 亿元人民币， 与 2017 年基本持平，连续 3 年交易额超过 1,000 亿大关，牢牢 占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃， 2018 年全年交易金额同比上涨 26%，达人民币 560 亿元，其中 第四季度高达人民币 350 亿元。2019 年第一季度，一线城市投