商业地产系列-商业的诞生，城市的运营.pdf

[Table_Title] 另类数据报告 商业的诞生，城市的运营 ——商业地产系列报告（一） [Table_Main] 2019.06.11 道合矩阵数据支持报告 证 DataEdge [Table_Summary] 券 本报告导读： 商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于 DataEdge 的大数据开发， 研 我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式 究 摘要：  城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成 报 商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这 4 类业态。 目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是 告 房地产基金积极参与到的领域。  商业地产的参与者简单分为三类 ：1 ）以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡（多产 品线运营）；2 ）以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类 型以写字楼、公寓、零售等为主；3 ）以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成 2019 年 06 月 11 日 部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲 娱乐。从写字楼租户看 ，目前北上广深一线城市前三大租户类别是 TMT、专业服务业和金融类产业。  商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增 值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化 ，从而有效提升租金水平。运营形 式又分为重资产自持 ，轻资产商管品牌输出。 相关行业：房地产  商业地产投资增速自 2010 年左右后持续处于下行阶段 ，特别是 2017~2018 年 ，商业地产投资 （商 业营业用房、写字楼 ）与行业出现背离。行业增长放缓 ，运营精细化程度加深 ，目前与商业地产相关 的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。  零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张 ，依然 有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张（轻重并举）。另外，商业氛围发达的地区， 商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。 相关系列报告 [Table _DocReport] [Table_Author] 郝亚雯 鲍雁辛 产业研究 电话：010 电话：0755 邮箱：haoyawen@ 邮箱：baoyanxin@ 中心 资格证书编号：S0880518010005 资格证书编号：S0880513070005 关于 DataEdge 道合矩阵数据 DataEdge 是国泰君安证券研究所独立数据品牌，部分数据由恒生聚源独家提供。道合矩阵数据 DataEdge 致力于用另类数据解决客户关注问题，用不同角度看待问题并为客户提供解决方案。 1、商业的诞生，城市的运营 1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级 1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓