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浅谈房地产的未来发展 因为我是做房地产行业的，最近和几个朋友老是谈到房地产行业怎么办，大 家都很迷茫，有没有可能放开，怎么发展等等类似的问题。我想从我个人的经验 和看法来说一下个人观点。我的观点有点悲观。首先觉得传统的房地产行业的开 发模式将成为历史，高利润高增长时代一去不返。同时，这次调控不仅仅是像过 去简单的控制房价，而是国家经济转型的需要。其次，房地产行业不会彻底不好 ， 在经济转型时期必然呈现一些低迷现象，待各方面稳定后，必然会是良性发展的 态势。第三，房地产行业将迎来变革，会以新的形态和模式出现。具体如下： 一、从宏观的角度来看，国家去地产化引擎成为趋势。长期以来国家以房地 产为引擎带来的经济高速发展已不可持续，原因在于以房地产为经济支柱，容易 带来经济泡沫，乃至系统性的风险发生。比如说，房地产的高周转，高利润容易 让实业经济失去竞争力，从而丧失发展信心，由于实业经济活力不足，从而供给 不足，供给不足必然导致通货膨胀，这也是为什么国家一再强调增强供给侧结构 的重要原因。当然还有很多原因，但是从世界经济发展来看，比如日本、东南亚、 美国都经历过以房地产为引擎的高速经济发展，最终以换引擎为结局。（参见《房 地产周期》任泽平）。中国房地产经济从起步到高峰，已经走过 20 多年的进程 我们称之为单项经济引擎 L 型经济，目前已经到了增速换挡期，我们亟待需要新 的经济引擎出现，即 U 型经济。在 U 型经济引擎到来之前，我们将经历很长一 段时间的探索和发展，即 L 型经济触底时期带来的地产波动 ，我们正在经历。 二、从中国人口流动来看，出现人口回流现象，即一线发达城市人口正在外 溢回流。根据某杂志报道，2018 年北京人口出现负增长，2014 年-2018 年人 口增速也逐步放缓，由7.1%的增速逐步下降到 6.6% ，广州人口增速由2016 年 的4.02%下降到 2018 年 2.8%。与此同时，中西部城市——重庆、四川、湖南、 贵州、安徽、广西等人口增长出现明显净流入现象。城市发展需要人口支撑，产 业发展需要人口支撑，同样，房地产市场也离不开人口。但是反过来，人口需要 产业支撑，乐业才能安居。 三、从城镇化进程来看，中国城市化人口逐步增加，城镇化率也在提高，但 是真正的城镇化实际上还比较滞后。原因在于过去的城镇化进程一直是房地产经 济引擎下的城镇化，换句话说，在城里买了房子，但还是农业人口，没有真正成 为城镇化居民，原因在于没有产业支撑。过去的产业新城开发模式、特色小镇模 式，最后都不是很成功，很大原因在于没有产业，居住人口没办法就业，只能有 房无人，所谓的城镇化只是个空城。然而城镇化始终是中国发展的必由之路，城 镇化的进程不可能也不能够停止，所以如何发展，我想应该是产业先行。 四、从财政来看，地方财政长期以来过度依赖土地交易实现财政收入，以至 于土地上涨，房价也上涨。但是，城市是不断发展的，依靠土地实现的财政收入， 终究是单向收入，难以持续维持城市发展活力。在去地产化的大趋势背景下，财 政收入来源有待探索，即便是房产税的出台，也仅仅是单一税收 ，所以进一步指 向产业发展带来的地方财政税收，才能彻底解决根本问题。 综上所述，本人认为中国的房地产行业必然出现新的发展方向。首先，去地 产化经济引擎成为必然。意味着，过去的房地产模式已经不能适应未来的发展， 过去房地产高利润时代肯定不会再出现。其次，房地产开发模式发生变革。过去 以一张图纸，一个流程就能开发地产的模式将不再有竞争力。只有在建设成本、 融资成本、产品品质、运营能力具有优势的企业才能具备绝对的竞争力。个人认 为未来只有三类企业能够具有绝对优势：1、以万科为代表的品牌房地产企业， 在成本控制、开发经验、运营能力、融资能力方面具有绝对优势的企业在未来具 备绝对优势；2、以科技建筑并且有自身研发能力的企业，具备核心竞争力，比 如当代置业；3、以艺术、人文、情怀为特征的企业具有市场需求的空间，因为 该类产品本身不是房地产，而是艺术品、奢侈品。第三 ，产业地产将成为主导行 业。这里说的产业地产并非过去的产业园加地产的产业地产，过去是房地产思维 下的产业地产，未来必然使产业思维下的地产模式。也就是说，在未来能够整合 产业资源的房企，或者是自带产业发展优势的房企将具备竞争力。从经济转型需 要、人口流动现象、城镇化进程、财政税收来看，产业思维模式下的房地产开发 模式，成为必由之路。 观点 在经济转型的拐点上，房企必须清醒的认识到房地产行业未来发展趋势，然 后对