业主收房、装修、空置房管理.docVIP

PAGE PAGE 13 业主收房、装修和空置房管理 一、业主入住前筹备工作 制订业主入住前筹备工作计划和工作时间表，竣工验收前三个月，管理处工作人员将根据工作进展需要分步到位，业主开始办理入住手续前，管理处各类人员全部到位。 　　管理处工作人员将按以下程序和时间到位，并将根据小区条件和实际情况进行调整： 　　1、管理处主任将全程参与项目整个物业管理过程，在入住前两个月，副主任、客户主管、房管员等管理人员将到位，投入入住前的各项准备工作。 　　2、竣工验收前一个月，主任工程师、工程维修人员、消防监控人员进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程。 　　3、竣工验收前半个月，保安人员进入现场，开展上岗培训后，负责对所接受的物业安全保卫工作。 　　4、交房前一个月，收费员、文员、食堂厨工等人员到位，管理处挂牌办公，各类制度、流程上墙。 5、交房前1个月，全部保安人员配齐上岗，开展岗前培训。 6、交房前一个月，保洁人员到位，开始对小区区内环境和已接收的房间进行清洁工作，给交房营造一个舒适环境。 二、做好业主收房入住前的各项准备工作 1、完成资料的准备工作：包括《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《装修指南》、《装修管理规定》、《装修管理协议》、《消防安全责任书》、《装修特别注意事项》、《装修承诺书》等资料的定稿和印刷工作。 2、制定业主入住的各类表格：《业主收房及资料签领确认表》、《住户档卡》、《房屋验收确认表》、《收房确认书》、《装修申请审批表》、《装修许可证》、《装修检查及竣工验收表》、《施工人员临时出入证》、《业主投诉、处理登记表》、《业主报修、维修处理登记表》、《装修手续办理登记表》等表格 3、制订各类手续办理流程：《业主收房手续办理流程》、《业主装修申请审批验收流程》、《业主投诉处理流程》、《业主报修维修处理流程》等工作流程。 4、制订入住工作方案，对所有员工进行业主入住的给各项内容的培训，做到应知应会，并进行模拟演习。 三、业主收房入住 （一）交房验收程序 包括检查业主的有效售楼合同，并由主管级员工接待业主，履行移交程序，并签订各类物业管理文件，告知各项权利义务及装修事项，如物业内各项设施、装修须知、运送对象安排等。带领业主验收其单位内的工程问题。将发现的问题告知开发公司，及时予以修缮。此外，本物业管理处将负责审阅业主提交的二次装修施工图纸，并限定业主在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障物业设施及业主权益。 从法律关系上来讲，交接应在开发公司与购买人（业主）之间完成，就是按购房合同约定由开发公司向购买人（业主）移交了房产的所有权和责任。大多数情况是，开发公司将交楼工作委托给项目所选定的物业公司负责，因此项目物业公司有责任按规范程序替开发公司做好交楼全部工作,做到房屋移交顺利、应收费用全额收取和业主收房顺心满意。基于“美景物业”多年多项目交楼经验，“长房物质”为开发公司拟定以下交楼程序方案； 1、交房准备阶段 开发公司委托物业公司进场全面接管高林·仕家项目，包括工程验收移交、安全保卫、保洁开荒，开发公司对工程验收缺陷进行整改完善； 开发公司会同物业公司起草法律文书、各种交楼需用表格，将法律文书终审稿交付印刷和复印，每户一套并袋装处理，分楼栋分单元按楼层顺序妥善存放； 开发公司按购房合同约定适时提前以书面通知业主按开发公司组织计划、携带相关证明文件前来现场收房； 由物业公司对所有参与交房的员工进行交楼业务专项培训，统一对业主的礼仪、交房方法、问答解释和应急预案部署； 由开发公司组织建筑单位包括土建、机电、水暖、智能化各专业工程人员成立工程遗留问题处置小组协助物业公司交楼； 开发公司会同物业公司对交房手续办理现场进行规划、整理和布置装饰； 由物业公司对所有应交业主房屋进行详细检查，发现工程问题及时书面通知开发公司组织施工单位整改完善、清洁问题由物业保洁人员改善，以达到最佳交楼标准和效果。 2、交房实施阶段 由物业公司相关部门组织好业主接待，包括引导服、车辆停放和现场治安管理等； 采取“一对一”服务方式由专人指引前往开发公司办事处办理尾款缴交手续，签署签收填写法律文书文件、缴纳物业管理相关费用、前往业主房屋现场验房、签收房屋钥匙物品完成收楼手续； 由开发公司组织的工程遗留问题处置小组协助物业公司回访业主验房收楼时提出的工程问题、及时记录和处理现场可及时解决工程问题； 物业公司安排专人为业主解答业主关于房屋装修方面的问题和给需要的业主办理装修手续； 由开发公司安排专人会同物业经理在预先准备的僻静办公室接待行为冲动的业主并处理相关问题； 由物业公司整理业主验房遗留表单，集中转往开发公司督促施工单位限期解决。 3、交楼收尾阶段 开发公司及时