沈阳酒店式公寓投资全价值分析.docVIP

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 PAGE 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 沈阳酒店式公寓投资全价值分析 样本情况：此次调查涉及目前已建成酒店式公寓项目：腾龙国际商务公寓、金园大厦。　　在建酒店式公寓项目：当代程式、五里河大厦、金茂国际公寓、皇城酒店公寓、博润国际大厦。　　２００４年沈阳将会有１５－１７家酒店式公寓面世和销售，主要分布在金廊沿线（６家）、北站商圈（４－５家）、中街（１家）、太原街（３－４家）、西塔地区（１家）、铁百商圈（１家）。　　何谓“酒店式公寓”　　由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。　　沈阳酒店式公寓价格走势、租金情况、分布区域、投资方式　　　　一、通过对沈阳现有的酒店式公寓的调查，目前沈阳酒店式公寓初期出售价格平均在６０００—７０００元人民币，已为现房或准现房平均出售价格在７５００—９０００元人民币。随着政府提出的振兴东北老工业基地带来的无限商机，沈阳酒店式公寓的销售价格还会有小幅度的上升空间，但随着供应量加大价格将趋于稳定。详情见附表。　　二、租金方面，位于太原街商圈的腾龙国际商务公寓１００８业主所购的１０６平方米的房子，投资８０万人民币，现月租金８０００元人民币。中小户型租金在３０００—６０００元人民币。专业人士称：以目前的租赁市场来看，沈阳酒店式公寓回报率保持在８％—１０％左右，这一价格基本符合市场规律。　　三、沈阳酒店式公寓目前主要集中在被称为沈阳第二使馆区的五里河、中街及太原街商圈、沈阳金廊、北站金融区。这些区域均是投资的热点区域，相对租金也较高。　　?四、此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。　　投资酒店式公寓目标人群　　一、在沈阳的海外公司高层管理人员；　　二、在沈阳海外社团和驻华使馆的工作人员等；　　三、外地来沈投资者及外地企业在沈办事处；　　四、ＩＴ行业中小型公司和私营业主；　　五、专业投资人士；　　六、白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等收入可观、但无充足时间进行个人理财的人群，构成了沈阳酒店式公寓的主要需求群体。　　投资酒店式公寓最佳时机　　目前酒店式公寓的市场趋势还取决于宏观经济的发展态势及客群的需要。投资者要想投资酒店式公寓，最佳时机应是在以下几个时间：　　一、目前是沈阳酒店式公寓投资最佳时机。１、经历其它城市多年实践与发展，服务提供更完善；２、有很多成功的先例供参考；３、酒店式公寓的黄金地段土地资源缺乏，已开发的酒店式公寓针对沈阳市场地段好，周边配套成熟，具升值潜力。　　二、项目销售初期。因为项目销售前期产品价格相应较低，作为投资者，先期购买者在价格上比后期购买者有优势。　　三、交房前一年。因为房屋的交付情况、按揭处理、投资回报、顾客寻找等情况较清晰。　　　　沈阳酒店式公寓供应特点及市场需求　　　　泛五里河区域：供应方面，沈阳五里河大厦目前占有这一区域最大供应份额。其酒店式公寓建筑面积在６万平方米左右。需求方面，除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。外籍人士在此区域也较集中，消费能力很强，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求较大。　　中街商圈：供应方面，此区域仅金茂国际商务公寓一家，总供应面积２万平方米，共３８０套。需求方面，酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族等等。　　太原街商圈：供应方面，已为现房的仅腾龙国际商务公寓，建筑面积１．６万平方米，２５８套。其他项目未来一两年内将投入使用。此区域项目较集中，是公寓市场发展最早、较成熟的区域。需求方面，该地区写字楼、酒店相对众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。另外南站二洞桥附近的另一家酒店式公寓项目博润国际大厦距太原街商圈咫尺之遥，价格优势也吸引了一部分客群。　　沈阳金廊：目前，上海昌鑫置业投资有限公司已准备在此开发酒店式公寓，建筑面积大约在１．６万平方米。上海昌鑫置业投资有限公司因其临近三好街，距浑南新区也相对较近。所以其主要需求人群为ＩＴ行业中小型公司、私营业