精品--2009年上海松江小昆山镇项目可行性分析报告--著名商业地产策划.ppt

【客群共性】 具有对稀缺资源的强烈占有欲 拥有大额资金集中避险的需求 对顶端豪宅（包括豪宅公寓）发展潜力的市场认可度 客群分类 典型客户描述 年轻化的富豪（包括富二代） 生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。对未来 充满信心和预期。注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受 生活的每一天。 辅助产品:顶级联排别墅 室内空间：欧典雅聚 社区环境深化豪宅理念红树林花园真实再现。临水、赏鸟、观林，来宾如出国般完成一次自然风情体验之旅。 高档会所,管家式的服务让住户充分体验奢华与尊贵的交融。 观林：红树林，自然，生态，唯美。色彩识别，绚丽的现场景观让顶级客源一见难忘。 赏鸟：小动物的加入，更增加情趣野趣，来宾印象深刻。 英式管家驻楼: 在英式燕尾服，整齐发型（可戴发套），外籍或混血，40岁以上，双语管家。 提供微笑，人性化的接待服务. 古典骑士巡礼: 社区内古典骑士和骏马，组成完美的画面。打造出社会内一道迷人的风景线。 顶级豪华社区会所--契合住户所有需求 依附高端健康生活圈,打造完美生活体验 ---室内/露天游泳池,图书馆,小型高尔夫球场,豪华影音室,高级桑拿理疗馆… 高端室内外游泳池: .作为会所标准配置的游泳池,在本社区中更多的是体现了奢华的气息 小型高尔夫球场: .三洞高尔夫推杆场,满足社会顶端人群运动理念,体现小区整体品质. 顶级SPA理疗馆: . 奢华的环境,五星级的服务,为奔波于商场的富豪么提供了舒缓压力的绝佳场所 欧陆风格书吧: .为成功的商业人士提供更多安静的空间,使思想得到更好的沉淀 产品建议 对于居住用地的设想 室内空间：英伦风范 产品建议 对于居住用地的设想 南加州风情 产品建议 对于居住用地的设想 室内景观：东南亚风情 产品建议 对于居住用地的设想 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 小型动物园:普罗旺斯的薰衣草园，贵宾与小动物间的亲密接触， 更丰富的生态环境体现。 对于居住用地的设想 产品建议 英伦情调，优雅绽放——人性服务 皇家保安，骑士，英式管家真实再现 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 对于居住用地的设想 产品建议 经济测算 高端养老社区 顶级别墅社区 1050 　 233334.5 0.5 466669 700 　 总指标 200 500 100000.5 0.3 333335 500 销售 顶级别墅社区 850 100~150 133334 1 133334 200 持有 高端养老社区 户数（套） 单套面积㎡ 可建面积㎡ 容积率 占地面积㎡ 亩数 经营形态 功能名称 经济测算 产品形态 物业形态：独栋别墅及联排 总面积：10万㎡ 单套面积：500 ㎡ 预计套数：200套 预计单价：40000元/ ㎡ 主力总价：2000万 预计整体的销售收入为：40亿元 顶级别墅社区 经济测算 居住用地销售收入 顶级别墅社区 顶级别墅社区 经济测算 居住用地经济测算 根据我们预计的总销收入，剔除各项预计的成本和预计的利润,推算出: 每亩的最高土地成本为610万元,每平米最高的楼板上限为9150元/ ㎡。 9,150 元 预计楼板价上限（元/ ㎡） 6,100,031 元 预计土地成本（元/亩） 3,050,015,250 元 保本总的土地费用（元） 600,003,000 元 预计销售利润（15%) 400,002,000 元 销售管理成本(10%) 50,000,250 元 融资成本(10%) 500,002,500 元 预计建安成本（5000元/㎡） 4,000,020,000元 总销售收入 高端养老社区 老年医疗中心 物业形态：联排别墅、花园洋房 总面积：13.33万㎡ 其中：医疗房建筑面积10万㎡ 公建配套约3.33万㎡ 单套面积：100~200 ㎡ 预计套数：850套 预计租金：10000~20000元/ ㎡ 预计月租赁收入为：1275万元 旅游用地经营收入 经济测算—— —— 850 100000 合计 4000000 20000 100 200 20000 特殊照顾型住宅 4000000 20000 150 200 30000 生活辅助住宅 4000000 10000 100 400 40000 独立生活住宅 花园洋房 （5层带电梯） 750000 15000 200 50 10000 独立生活住宅 联排别墅 租赁收入（月） 单价（元） 单套面积 套数 面积 物业类型 高端养老社区 预计高端养老社区