商业房地产估价与案例.pdf

各种类型的房地产估价 各种类型的房地产估价 第二节：商业房地产估价 第二节：商业房地产估价 C C A F M 一、商业房地产的概念 商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店 铺、超级市场、批发市场等。 另外，餐饮、商务办公、旅馆等房地产在相当大的程度上与商业房地产 有相似之处，因此它们也都具有商业房地产的一些特点，影响其价值的 个别因素和区域因素也与商业房地产类似，采用的估价方法也基本一 样。 二、商业房地产及其估价的特点 经营内容多 在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一 部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般 会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分房地产采 用不同的报酬率。 转租经营多 商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承 租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，避 免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产权所有人的身份委托估价。 装修高档而复杂 商业房地产通常会又高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要重新装 修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。 三、商业房地产估价常用的方法 收益法 商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正式体现在 它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。 采用收益估价时首先要准确界定由商业本身带来的净收益，不要在净收益中混入 由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率。 商业房地产的业主常常将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。 市场法 商业房地产的转售转租比较频繁，特别时小型商铺更是如此，因此较易获得比较 案例，所以在商业房地产估价时，市场比较法也可以是一种常用方法。 成本法 在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产 进行估价时，也会用到成本法作为辅助。 四、影响商业房地产估价的主要区位状况因素 繁华程度 影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度。 商业繁华程度首先可采用该地段是否处于商业中心去来考虑。商业中心可分为 市级商业中心、区级商业中心区、小区级商业中心。 同时还可从专业市场或专业一条街的角度认定其繁华程度。 交通条件 商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情 况来说，主要是公共交通的通达度，可用附件公交线路的条数、公交车辆时间 间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外要考虑停车场地问 题；二是经营者方面，要考虑进货交通和卸货的便利程度。 要正确区分道路交通条件的改善给商业带来的有效影响。是否可给沿途商业带 来巨大的人流量，人流量是否由较大的消费力。 五、影响商业房地产估价的主要实物状况因素 临街状况 • 商业房地产一般都应该是临街的，而且一般来说临街面越宽越好，如果几面临 街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要 道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样 将影响购物人流的出入。 内部格局 • 商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。 • 一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。 楼层 • 一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯 上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。 面积 • 根据经营要求不同，商业用房所需的面积可能不同，但一般来说不宜太 小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。 装修 • 装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，同样的房屋，仅仅由于装 修不同，价值会有很大的出入。 六、案例