2013商业地产知识培训课程.docVIP

商 业 地 产 知 识 培 训 课 程 第一章 基础知识培训 一、商业地产概念 二、商业地产分类 1、按存在形式分类 2、按产权形式分类 3、按商业物业分类 4、房屋建筑结构分类 三、商圈介绍 1、商圈含义 2、商圈的构成 3、商圈分析 四、零售业态介绍 1、业态概念 2、业态分类 3、业态特点 五、零售业种介绍 1、业种分类 2、业种特点 3、品牌介绍 六、商业客户介绍 1、客户类型 2、客户及品牌调查 3、商场与客户的基本合作方式 4、引进厂商和品牌的原则 七、购物中心的各种模式和特点 1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 2、按购物中心的商场面积规模分类 3、按购物中心的定位档次分类 4、按购物中i心的选址地点分类 5、依据国际购物中心协会的分类 6、按购物中i心的业态复合度的程度分类 7、按摩尔购物中心的外观分类 八、商业物业设计要点 1、住宅首层商业 2、三层以下独体商业 3、地下商业 第二章、商业地产的调研 第三章、投资回报分析 第一章 基础知识培训 一、商业地产概念 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 ● 商业地产 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。  ● 商 圈 商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。  商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围 ● 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。  通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 ● 大卖场 一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 ● 商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。 都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京路、长沙黄兴路步行街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位 主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、长沙解放路、太平街、化龙池等酒吧一条街、坡子街美食一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。 特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。 ● 主题商场 其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。厦门大学管理学院孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不