《房地产估价》课件.ppt

房地产估价  参考书目 《中国房地产报》 《中国建设报》 《中国房地产》杂志 《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲 《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已 《房地产估价》首都经贸大学出版社，柴强 《房地产估价理论与方法》 经济日报出版社，张跃庆 第一章 房地产估价概述 第一节 房地产估价的基本概念 一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义： 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。 必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格； 房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。 6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用； 水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类： ◆房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房； ◆构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。 房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等 5、建筑结构 6、建筑材料 7、装修情况 8、建成年月和使用保养情况 9、附属设备情况 10、产权状况 （三）房地产 指房地合一的情况。 其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术 其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给 定，而是把房地产客观实在的价格通过评 估活动正确地表达出来 二、房地产估价概念中涉及的几个问题 1、房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。 2、估价目的 房地产估价目的是指为何种需要而评估房地产的价格。 3、估价原则 主要有合法原则、最有效使用原则等 4、房地产估价程序 ①?受理房地产评估委托； ②?估价前的准备； ③?勘察与资料收集； ④?计算确定估价额； ⑤?撰写估价报告书； ⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。 5、估价方法 有收益还原法、市场比较法、成本估价法、剩余法等 。 6、影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估价人员还必须具有良好的职业道德。