上海城镇房屋闲置率抽样方案的设计应用.doc

PAGE PAGE 4 ?上海市城镇房屋闲置率抽样方案的设计应用 房屋闲置率作为反映房地产市场供需状态的重要指标具有两面性，闲置住房主要可用于二手房交易和出租，闲置率太低，易导致房地产市场供需紧张，房价上涨；闲置率太高则易导致房价下降。一般来说，10%—15%的住房闲置率比较合理，为房地产市场的波动留有一定弹性空间以稳定房地产的发展。 上海房地产市场是国内发育较为成熟的市场，对其进行闲置率统计研究，可以进一步完善上海市房地产市场信息，动态了解上海市城镇住宅（不包括农民住宅）的闲置情况，为政府规划住宅产业发展和调控房地产市场提供决策依据，并为市民购房提供更多的市场信息，以促进本市房地产市场的稳定发展。 一、研究的基本内容 本文中所指闲置住宅，定义为单位或个人持有的存量住房中，持续半年以上未办理入住手续或从未居住的空而未用房屋。 在西方发达国家，闲置率的计算基本都是采用全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出闲置率。然而，这个指标在我国还没有一个确切的定义，至今仍然是一个比较模糊的概念，这在一定程度上制约了对我国商品房真实闲置现状的分析和判断，也阻碍了与国际上商品房闲置情况的对比分析。 本次上海市城镇住宅闲置情况抽样调查的研究设计，针对的是全市城镇住宅（不包括农民住宅）中的闲置情况。调查的最终研究目标是考察上海市3亿多的城镇住房（不包括农村住房）中闲置量的绝对数量、闲置比例及闲置比例的变化趋势。 根据前期探索经验，抽样调查在确定抽样名单后，将由市统计局、市房屋土地资源管理局共同组织协调市水务、物业管理部门及区县统计、房管、水务等部门具体实施，将样本住宅小区名单提供给相应的市、区各级水务部门，根据其有关记录筛选出可能闲置住房的名单（具体到户），再结合物业管理企业掌握的情况来确定闲置住宅的数据。 在最终闲置率的合成计算方面，首先将各行政区的所有街道的抽样调查得出的各建筑小区闲置住宅套数和相应小区总住宅套数分别汇总，可得出各个行政区的抽样样本的总闲置住宅套数和总住宅套数，两者相除可得出每个行政区的住宅闲置率，最后，把19个行政区的总闲置住宅套数和总住宅套数再汇总，可得出整个上海市的总闲置住宅套数和总住宅套数，从而可推算出全市的住宅闲置率数据。 二、方案设计 考虑到既要方便调查实施又要保证推断精度和调查效率，以上海市市内19个行政区（计260个街道，9838个住宅小区）住房基本情况摸底调查数据为基础（需将农村住宅从该范围中剔除），以建筑小区为样本单元，对样本单元分别按“行政区”、“所在街道”、“房屋类型”三个标识变量进行细致分层。为了增强样本代表性，对每个区的所有街道都进行抽样，对每个街道的住宅小区抽样时采用的是随机抽样（即整群抽样）和全样本抽样的方式：即当该街道的建筑小区不止一个时，采用随机抽样抽选出若干个住宅小区，然后对抽中小区中的所有栋住宅的闲置情况进行调查，即整群抽样调查；当该街道的小区只有一个时，为了保证样本的覆盖面，对该街道进行全样本调查。 （一）抽样框与抽样单元 上海地区截至2007年7月底，统计在册的全市住宅小区共有9838个，它们将构成本次调查的抽样框，其中任一个体称为抽样单元。从抽样单元的具体特征来看，本次调查的个体主要与地理特征、房屋物理特征有关，因而抽样框中的单元可以进行如下分级，以提高推断的精度和调查的效率： 一级单元：小区所属行政区域（如宝山区、奉贤区、虹口区等，共19个） 二级单元：小区所属街道 三级单元：小区房屋类型（公房/商品房/售后房，共三类） 这样，任一基本抽样单元将拥有行政区域、所属街道、房屋类型三个标识变量，在三个标识变量完全相同的前提下，按照小区的建筑面积进行排序，赋予小区一个固定编号，作为最终的小区编号。 抽样框主要包括三个标志，一是行政区，利用上海市现成的行政区划将总体划分为19个层次；第二个标志是各行政区现有的街道，该划分可增强样本覆盖面和代表性，提高调查的效率和精度。方案中对于街道的覆盖率为100%，即对每个街道都要进行抽样调查；第三个标志是小区房屋类型，分为公房、商品房和售后房三类。 （二）抽样精度与样本总量估计 由于本调查为比例估计抽样，且无需各层精确估计，为得到合适的样本量，主要抽样参数设定如下：要求估计量位于95%的置信区间（由标准正态分布查表得t=1.96）；最大允许误差限为±0.03，即e=0.03；为保守估计，取P=50%，此时算得的样本量最大；预计有效问卷率为r=90%。 因此，根据抽样理论有： 初始样本量为： n1=■=■=1067 初步修正样本量为： n2=n1×■=1067×■=963 根据回答率得最终样本量为： n=■=1070 （三）样本量在各级中的比例