中原-宁波市咸祥镇项目市场研究报告-68-2008年.ppt

房地产总体市场 从市场成交均价的走势来看，近年来宁波房价整体呈上涨趋势，05-06年整体上涨幅度较小（局部地段出现下跌），07年房价全面上涨，年均涨幅突破20%，市四区价格从6700余元到年末突破万元大关，上涨幅度达40%以上。尤其是自4月份以来，房价曲线呈35°上扬。 07年房产政策调控从未放松，但房价且调且高。年末随着政策力度持续加大，进入08年以来，随然市四区的成交量在下降，但价格依旧在高位运行，1-4个月四区均价保持在1万元/㎡。 城市化进程、经济增长、人口增长等都是影响城市房地产业发展的主要因素。宁波现阶段正处在高速发展时期，城市扩张提供了房地产发展的空间；经济的高速发展推动城市消费水平不断提升，给房地产发展提供了消费环境；宁波十五期间人口约3‰的增长率，以及伴随适婚人群高峰期的到来，住房的刚性需求进一步膨胀。 加上国家对房地产市场宏观调控的进一步加强和落实，可以预计未来市场的主要需求将以刚性占主导，投资的比例会地位运行。 商品房市场反馈 实力竞争；外地大腕级开发商进入带动品牌竞争 竞争格局 十一五规划、近期发展规划 较大的发展空间和市场机会 发展前景 良好的经济环境 支柱产业，对GDP的贡献率增加 行业地位 预测依据 未来5年城市房地产行业的发展趋势 房地产总体市场 区域土地市场 区域土地市场供应特征： 村、镇宅基地的分配标准：每户居民应分配宅基地占地为108平方米。村民在自己宅基地的占地范围内可任意翻新房屋甚至纵向增加建筑面积。 独立宅基地的申批：对象为本镇户口居民，目前已经停止该类土地的出让，市场上还剩余极少前几年获得但还未建设的存量。 集资房基地的申批：对象为村、镇所有大龄青年和原户均面积分配不足居民，土地的供应视本村、镇建设用地推出情况而定，基本没有计划性。未来新镇启动区也会规划部分集资房。 政府近期正在着力进行撤村并镇的土地政策。到时将对征集的土地进行统一规划，或退耕还田，或集中出让建设，以后者为主。 区域土地市场需求特征： 本镇区目前大龄青年的数量约350户左右； 改善类的需求约150户； 撤村并镇过程中原村民住房的更补，数量较难估计。 区域房地产市场 人口结构：07年全镇人口3万左右，其中镇中心人口约1.3万，全镇外来人口数量仅1万；政府机关及事业单位工作人员数量在1000人左右，且基本为本区域居民；乡镇支柱企业的中高层管理人员也以本地居民为主； 收入情况：07年全镇人均年收入约8000元人民币；政府机关及事业单位工作人员的年收入一般在4-8万元； 房地产市场现状：目前本区域内基本没有商务办公楼；商业以满足日常基本生活需求的中低业态为主，没有中心商业广场，配套与周边镇区几乎不存在差异性；居住形式以村民自建房为主，近年来陆续出现多层公寓形式的集资建房。由于是宅基地性质，所以基本没有二手市场。金江花园是目前本区域及附近区域唯一的一个商品住宅房。 近期需求预测：随着当地居民生活水平的提高，城市化水平的提高，消费观念的更新，居民的换房需求会逐步增多。 区域房地产市场 咸祥除了政府机构办公场所外还没有纯粹的办公楼出现。 咸祥的工厂基本是集生产办公于一体，在厂区自建独立或混合的办公场所。 商业全部没有用作商务用途。 作为办公楼市场需求的贸易、物流等的第三产业目前在咸祥还非常薄弱。 商务办公 从目前市场来看， 咸祥对写字楼市场需求非常小。至于未来市场 ，看产业发展能否为写字楼市场提供发展平台，如政府招商引资的力度及未来对第三产业的发展规划等。建议本地块暂不考虑办公用途。 商业 路 咸 西 加贝超市 新江厦 祥 路 街 咸 兴 鄞州银行 农业银行 鄞州银行 菜场 以咸祥路及咸兴路东段为核心，餐饮、建材、五金为核心的商业 以西街为核心的服装类商圈 以菜场为核心的农贸类商业圈 目前咸祥商业基本属于于自发形成的沿街底商，整体还处于起步阶段，消费档次较低。未来发展需要咸祥整体经济提供平台以及政府的引导。 华联超市 区域房地产市场 区域房地产市场 商业 咸祥镇本地居民 30㎡一年租金在1.8万元左右 —— 餐饮，超市（加贝（800㎡）、新江厦（1500 ㎡ ），五金建材、家电 咸祥路 30㎡一年租金在2万左右，到东街一带30㎡租金1500-4000元/年不等 中低档 服装（大部分营业面积约为20-30㎡，部分有80-100㎡，大约有120家，共约在3000㎡），床上用品（10家左右，约300㎡） 西街 咸祥本地居民及外来民工 30㎡一年租金在1.8万元左右 —— 菜场(约4000㎡)，华联超市（200㎡），农贸类商品 菜场周边 消费群体 租金个案 档次 主要业态 　 西街 菜场周边 咸祥路 区域房地产市场 目前咸祥各类居住类型的分布状况 类别墅 次新住宅 老住宅 多层套间 区域房地产市场 以木材结构和青