房地产债务专题研究1融资新政下的房地产债务专题研究联合行业观点-.pdfVIP

房地产债务专题研究 融资新政下的房地产债务专题研究 联合行业观点：  从债券到期看，房企2018~2020 年债券到期规模较大，存在集中偿付压力：样本房企短 期债务逐年增加，预计 2018~2019 年仍有增长趋势，房企债务到期偿还压力较大；同时， 2018 年以来，地产债回售率大幅提高，行业面临较大集中偿付压力。  核心资产对债务的覆盖倍数处于低位：从长期来看，房地产行业整体债务杠杆不断攀升， 再融资空间收缩，核心资产对债务的覆盖倍数处于历史低位；短期来看，房地产行业短期偿 付义务覆盖倍数指标自2017 年6 月以来有所下滑。  从融资环境看，融资持续偏紧，销售回款成救命草：在防范金融风险的政策背景下，行 业融资渠道受政策限制，房企到位资金增速持续下滑，但2018 年7 月以来宏观政策有所微 调，房地产行业融资有望边际改善，但长期来看很难再度迎来放松；房企资金来源增速结构 分化，对销售的依赖程度进一步提升。  销售区域分化，总量预计超去年：随着棚改计划套数的下降，三四线城市购买需求及购 买力的透支，未来全国住宅销售增速较大概率进一步回落，但短期韧性仍较强；预计短期偿 付义务整体的安全性将有所下滑，但销售的区域分化特征较强。  未来预测：随着债务回售及到期高峰期的迎来，在目前的融资环境和销售图景下，预计 房地产行业2018 年期末现金余额对短期支付义务的覆盖倍数将呈现明显下滑态势，安全边 际不断下降，覆盖倍数相对较低，信用风险较大；若销售未达预期，则该覆盖程度将进一步 恶化。 联合企业观点：  经营布局房企类型分析：布局一二线城市房企财务韧性和政策敏感性更强，但债务杠杆 扩张迅速，或将成为去杠杆的重点方向，短期安全性尚可；布局二三线城市房企经营更为平 稳，有助于抵抗行业周期以及城市轮动风险，但信用债敞口较大；布局三四线城市房企普遍 采用高周转策略，资金链更为紧张，需防范销售下滑造成的不利影响。  销售排名房企类型分析：销售 Top10 的房企在偿债能力上相对排名靠后的房企均具有 明显优势，随着近年房地产集中度提高，百强房企的偿债能力有明显改善，而排名外的小规 模房企偿债能力持续降低；Top10~30 的房企冲击龙头愿望强烈，债务规模迅速扩大，对其 偿债能力带来负面影响。 1 房地产债务专题研究 研究背景： 自2016 年四季度以来，房地产企业开发贷、公司债以及非标融资等融资渠道先后收紧； 随着2018 年4 月27 日资管新规的落地，表外理财借道非银通道流向地产行业的通道受到 彻底约束。此外，在国家去杠杆的宏观背景下，资金成本也在持续攀升。受房地产企业融资 渠道收缩、信用债即将迎来偿债高峰以及限价限购等宏观调控手段的多重因素影响，地产企 业的短期偿付安全性就成为市场关注的焦点，这亦是本文研究的初衷。 一、房地产企业债务指标分析体系 本篇研究的指标体系如下表所示，并以行业内的发债企业为样本进行了整体测算，具体 情况如下表所示。 表 1 测算指标体系 指 标 公 式 核心可变现资产全部债务比 （现金类资产+预估的存货货值-预收账款+投资性房地产*0.6）/全部债务 现金类资产对短期偿付义务的覆盖倍数 现金类资产/ （短期债务+分配股利、利润或偿付利息支付的现金） 现金类资产 现金类资产 货币资金+交易性金融资产+应收票据 预估的存货货值 存货/ （1-过去三年的平均毛利率） 短期借款+ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+应付短 短期债务 期债券+