北京国际商贸汇展中心全案运营汇报.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2005年10月 租赁方案中，房产税以及资产摊销的计算 一、房产税两种方式计算： 1、房产余值计算： 房产税＝房产余值×（1－30）×1.2% 2、租金价格计算： 房产税＝房产年租金×12% 3、本案计算采用第一种方式 二、资产摊销 1、资产价值=304662万元； 2、摊销期为20年，每年摊销成本15233万元 2005年10月 销售方案获得利润 2005年10月 租赁方案可获得利润——— 30万平米，6年租期 2005年10月 2005年10月 2005年10月 1、如果能够以合理租金价格出租，并能保持良好的资金渠道，则租比售的利润高； 2、单存靠物流汇展中心的租金收入弥补投资，很难保证；如果考虑其他业态的收入，则可行； 3、在租赁政策的选择上，注意如下： ———在出租面积为30万平米情况下，租期确定为6年时，建筑面积租金价格应为3.5元/平米·天; ———在出租面积为30万平米情况下，租期确定为8年时，建筑面积租金价格应为2.5元/平米·天,即可; ———在出租面积为38.8万平米情况下，租期确定为6年时，建筑面积租金价格应为3.0元/平米·天; ———在出租面积为38.8万平米情况下，租期确定为8年时，建筑面积租金价格应为2.5元/平米·天; 2005年10月 2006年计划投入105718万元。根据租约销售计划，当年预计租金回款220900万元。资金盈余103032万元左右。 2007年计划投入131825万元。当年租售回款总额为14600万元。资金缺口118028万元左右。2007年主要资金需求为： 土地补偿费16544万元。 建安工程费105000万元左右。 其它为管理费用、销售费用等项支出。 2008年无建设资金投入，无租售回款。 2005年10月 项目投资高峰期、资金缺口高峰期产生在2007年第二季度，投资总额及资金缺口总额为58566万元左右。 在2006年第一季度项目开工前，预计自有资金投入60000万元左右。如果与丰科建公司达成谅解，同意我公司办理国有土地使用证，则我公司可以通过地价评估后取得抵押贷款约6亿元。与预期租金回收相配合，将大大缓解项目建设资金投入压力。 方案2累计净现金流量大于方案1，原因为方案2经营期较长，除物流汇展中心外其它业态的经营收入高于方案1。 需要说明的是，在租约期末，扣除固定资产折旧及摊销后的固定资产余值假定成本价出售。 2005年10月 地产策划资料大全 地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。 联系QQ淘宝店： * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2005年10月 3、说明 1）、地块划分为两个地块，分别办理土地证 2）、当地价款支付到2.5亿时，办理小地块土地证，同时前期工作保证办按办完其它三证，取得银行贷款1.5亿元 3）、以1.5亿元+股东投入2000万元，支付大地块的土地出让金1.7亿元。 4）、通过土地评估增值达5.5亿元，从银行贷款3.3亿元（需要土地方配合） 5）、以银行贷款支付大地块补偿金及工程款 2005年10月 4、本项目银行贷款可能遇到的问题 1）、贷款主体 2）、土地评估增值需要土地方配合。 2005年10月 (二)、信托计划 这里的信托计划是指我国信托公司发行的信托计划，而不是国际上所说的“REITS”,有三种信托计划可以应用于本项目 A、消费信托：主要用于支持工程阶段的销售按揭问题。 B、联信。宝利模式：主要是为资本退出提供一种渠道 C、财产信托：为自已持有的物业提高资产利用效率提供一种方法 2005年10月 1、消费信托计划 1）、这种方式应用在取得销售许可证之前，为客户提供按揭之用。 2）、2004年初，北国投为今典集团发行了苹果社区消费信托 3）、虽然银监会对苹果社区信托进行了调查，但因其并未违规，也就没有处理，因此只要我们低调处理。完全具备可行性 2005年10月 4）、苹果社区消费信托示意图 信托公司 贷款(房价70%) 购买信托计划工作 房价款(100%) 开发商 购房客户 投资者 2005年10月 3、“联信.宝利”模式 2005年初开始，联华信托先后发行了 “联信.宝利”--中国优质房地产投资集合信托计划共5期，共募集资金约