房地产行业研究方法专题课件.ppt

* 1.4 个股选择 1992年8月，中国海外发展在香港上市，此前一直小本经营的中海外开始加大投入。1992年8月-1993年7月，中海外在香港以12.32亿港元的代价购入7幅小地块。由于香港房地产市场繁荣，这些项目都获得了丰厚的回报。此后，中海外寻求和其他公司合作，曾参与总投资300亿港元的超级房产项目奥海城的开发。中海外市值一度达到343亿港元，策略偏激进。 1997年6月，中海外以30%的权益参与赤柱项目，该项目每平米成本约17.5万元，地价达到55亿，发展面积仅42.88万平方英尺。1997年10月，中海外参加了香港回归后第一次土地拍卖。此时各项先行指标已经显示了楼市疲态，因此四大房地产商都没有参与此次土地出让。中海外最后仍然以29亿港元获得屯门407号地块（南浪海湾）。1997年，中海签定购地合同金额超过81亿，资产负债率达到50%，而公司地产业务1996年的营业收入只有24.18亿。就在10月，香港股市大跌，房屋均价下跌超过20%。 案例——中国海外发展 中海外陷入困境的原因 计算企业核心资产价值 管理决策简单 内控机制缺乏 周期判断失误 拿地时点有误 迷信产品优势 缺乏风险管理 迷信资本运营 风险收益不对称 1 2 3 4 拿地 开发 融资 风险 如何走出困境 计算企业核心资产价值 现金流仍然充足 维护政企关系 善用金融资源 加快销售 放慢施工 控制成本 寻求蓝海 1