房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学6.pptVIP

第六章 房地产周期 一、什么是房地产周期? 二、房地产周期的影响因素? 三、房地产周期的阶段表现? 四、如何测度房地产周期？ 五、研究房地产周期的实践意义？ 一、什么是房地产周期 经济周期 房地产周期 在对房地产周期的研究中，有的经济学家预言房地产业还能繁荣20年以上，有的经济学家则说房地产的繁荣最多持续1-2年，冬天（衰退或萧条）即将来临，往往令人无法理解，实际上这个问题只是在关于周期概念上出现了一些小小混淆。 我们首先要区分的是房地产经济周期和房地产市场周期。 房地产经济周期，是从宏观角度考察房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。可用投资额、产业增长率、价格和交易量等多个经济指标来测度。 房地产市场周期则是从微观角度——市场考察房地产业在发展的某一阶段表现出的周期性波动。多用价格指标测度。 美国商务部规定，只有经济从一个高峰到另一个高峰，或者从一个低谷到另一个低谷，延续的时间在15个月以上，才可以算作一个经济周期。房地产市场周期就是在满足这一前提条件下进行的研究。 接下来我们要区分的是长期趋势、景气循环和随机波动。 长期趋势往往反映房地产发展过程中较长时期内的总量变化趋势，因此可以与房地产经济周期联系起来； 房地产景气循环是所有类型房地产的总收益率的重复性波动（1994年英国皇家测量师协会《理解房地产景气循环》），因此，从现象上看，房地产景气循环就是指房地产的投入与产出或房地产市场活动的重复性波动，简单地说，当市场供不应求，即呈现景气现象，当市场供过于求时，就产生不景气现象，周而复始；我们可以把房地产市场周期与景气循环联系起来。 随机波动，一般来讲一个经济周期的收缩和扩张阶段通常要分别持续5个月以上，否则，就只能被认为仅仅是反映一般经济活动暂时的随机波动。 经济周期及相关理论 凯恩斯主义的经济周期理论 新典宏观经济学的经济周期理论 熊彼特的创新周期论 货币周期论 二、房地产周期的影响因素 专题研究：国际房地产周期波动的比较分析 房地产周期的影响因素 日本的房地产周期波动 香港的房地产周期波动 房地产周期波动的影响因素 三、房地产周期的阶段表现 房地产周期示意图 房地产周期波动的阶段及表现 四、房地产周期的测度 测度指标的选择 我国房地产周期的实证研究 兴趣话题：解读房地产指数 反映房地产周期的指标 理论和实际都表明，房地产市场的许多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环及其周期。 房地产市场的波动状况可以用一系列指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等。 在研究房地产景气循环及其周期时，可以选择单个指标，也可以选择多个指标。 在实际中，像收益率这样的指标很少使用，是由于实际中缺乏可以使用的数据。空置率指标被认为是最优的，但在我国缺乏这样的指标体系或指标的时间序列很短。 由于各项指标的周期性变化与房地产周期波动并不是都同步的，因此按照其与房地产周期波动的先后关系，分为先行指标、同步指标和滞后指标等三类。 我国房地产周期的实证研究 采用商品房销售额指标 采用商品房销售面积指标 采用8项指标综合指数（商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积） 房地产政策周期 中房指数VS国房指数 中国房地产指数 中房指数系统（CREIS）是“中国房地产指数系统 （China Real Estate Index System）”的简称，是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变化轨迹。 中房指数系统是1994年由国务院研究发展中心、 中国房地产协会、中国房地产开发集团等联合发起形成的全国及各重要城市房地产市场监控系统，每季度对全国及各重要城市房地产市场形势及走势进行系统分析。 目前，中房指数系统在北京、上海等全国十七个重点城市拥有完善的调查系统和全面的房地产信息数据库。中国房地产指数主要市场报告： 中房指数月报 中房典型指数报告（月报） 中房预警报告（季报） 中房指数全国报告（季报） 中国房地产统计年鉴 中国各大城市房地产市场报告 （北京、上海、深圳、重庆……） 中国房地产市场年报（白皮书） 中房指数系统由城市综合指数、住宅指数、办公用房指数、商服用房指数和厂房仓库指数构成，部分城市新增了别墅指数和Hedonic（基础）指数。 ??“城市典型住宅指数系统在中房指数系统理论体系和架构的基础上，通过对城市各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映房地产市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个城市房地产市场的反映与监测。整个系统设计包括理论设计、典型项目的