物业经营管理 教学课件 ppt 作者 杨永杰 汤守才 主编第六章 物业租赁管理.ppt

二、房屋租赁合同的基本条款 （一）当事人姓名或者名称及住所 （二）房屋坐落、面积、装修及设施状况 （三）租赁用途 （四）租赁期限 （五）租金及支付方式 （六）房屋的修缮责任 （七）转租的约定 （八）变更和解除合同的条件 （九）租赁双方的权利与义务 1.出租人的权利与义务 出租人的权利：有按期收取租金的权利；有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；有依法收回出租房屋的权利；有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。 出租人的义务：有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；有保障承租人合法使用房屋的义务；有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。 2.承租人的权利与义务 承租人的权利：有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利；有要求保障房屋安全的权利；出租房屋出售时，有优先购买权；有对物业管理状况进行监督、建议的权利；经出租人同意有转租获利的权利。 承租人的义务：有按期交纳租金的义务；有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。 一是是按期收取租金的权利；二是有监督承租方爱护使用房屋的权利，承租人不得不经出租方同意擅自对房屋结构进行改造或装修。三是有依法或依租赁契约收回房屋的权利。 一是有保障承租人合法使用房屋的义务；二是有对房屋进行维修和保养，保障承租人安全使用房屋的义务；三是参与协调由房屋原因引发的纠纷。 一是有合法使用房屋的权利。二是有要求保障居住安全的权利。三是对所承租的房屋，有优先购买和续租的权利。 一是按期交纳租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是爱护所承租房屋。三是遵守房屋租赁合同，不得私自改变房屋用途或转借转租他人。 权利 义务 出租方 承租方 （十）当事人约定的其他条款 1.税收与保险费的分担 2.改建的规定 3.保证金 房屋租赁管理的一般程序 房屋租赁合同的登记备案制度 出租房屋的交接与备案 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： （1）书面租赁合同； （2）房屋所有权证； （3）当事人的合法证件； （4）城市人民政府规定的其他文件。 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。 房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。 （一）房屋租赁登记备案的一般程序 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。 （二）房屋租赁的条件 有下列情形之一的房屋不得出租； 未依法取得 《 房屋所有权证 》 的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违章建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 （三）房屋租赁中的违法行为及处罚 伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款； 不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款； 未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。 因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。 因租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋的用途，均可变更合同。 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。房屋租赁合同的变更 房屋租赁合同的变更: 房屋租赁合同的终止: 租赁期满 租赁房屋的灭失 因承租人搬迁需要终止，或因一方严重违约等，均可终止合同 一、客户关系管理理论简介 （一）客户关系管理的含义 客户关系管理（ Customer Relationship Management , CRM ) ，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收人和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。 （二） CRM 出现的原因和必然性 从20世纪90年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践Customer（客户）、Cost（成本）Channel（渠道）、Convenience（方便性）－4C”。 三、CRM对企业的作用 1.CRM能