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2011-2 《资产评估学》 第五章 资产评估的基本方法 教学目的和教学要求 教学目的 资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍市场法、成本法、收益法，这些方法是价值评估的方法基础。 教学要求 要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。 学习方法 要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去学习。 ? 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。 目 录 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 应用评估方法需注意的问题 资产评估方法综合举例 第一节 市场法 市场的基本涵义 市场法的基本概念 市场法运用的基本前提 市场法运用的基本公式 市场法运用中的相关概念 市场法应用的基本程序 市场法应用的具体模式 对市场法适用范围的评价 一、市场的基本涵义 ★ 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 ★ 市场强调的是交易的公开性、公平性。 ★ 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。 二、市场法的基本概念 市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。 三、市场法运用的基本前提 1、市场上存在参照物； 即：与被评估资产相同或类似的资产。 2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。 四、市场法运用的基本公式 1、评估价值 = 参照物市价 + Σ评估对象比参照物优异之金额 - Σ参照物比评估对象优异之金额 2、评估价值 = 参照物市价 ×（1 ±调整系数）×成新率 五、市场法运用中的相关概念 ◎参照物 即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。 ◎交易价格 指在公开市场上参照物的成交价或标价。 ◎差异调整 指参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要调整。 五、市场法运用中的相关概念 ◆功能差异 参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。 ◆时间差异 参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。 ◆地域差异 参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。 六、市场法应用的基本程序 （一）选择参照物 选择参照物要注意以下几点： 1、可比性 可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。 2、数量方面 参照物应选择三个以上 （二）差异调整 成交时间、成交地域、功能 （三）确定评估价值 七、市场法应用的具体模式 (一)直接比较法 在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所采用的一种评估方法。 这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等）。 直接比较法运用于两种情况： 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。 在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万） 七、市场法应用的具体模式 2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同 评估计算公式为： 被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率 =50万元×70%=35万元 七、市场法应用的具体模式 七、市场法应用的具体模式 (二)间接比较法 又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。 类比调整法可以运用于两种情况： 七、市场法应用的具体模式 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似