第4章-房地产价格影响因素(1).pptVIP

第六节　社会因素 3.城市化 　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。城市化过程中，农业劳动力向非农产业转移，分散的农村人口向城镇地域空间集聚，城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新，城市文明与城市生活方式传播和扩散。　　衡量指标－城市化率，指一个区域内城镇人口占总人口的百分比，城市化率越大，表明城市化水平越高　　城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。 第六节　社会因素 　4.房地产投机 　　房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即为卖而买。　　投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。 第六节　社会因素 房地产投机对房地产的影响有多重性：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。　　消极影响：造成市场剧烈波动　　在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨。　　在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动。 第六节　社会因素 积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底）。当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给。　　注意：城市化和房地产投资容易误解为经济因素。城市化，是生产生活方式的转变，是社会发展的必然趋势；房地产投机是社会一致性预期的结果。 第七节　国际因素 世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨。　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争。　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨。　　政治对立状况，国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌军事冲突状况，战争使房地产价格下降。（盛世置业，乱世藏金） 第八节　心理因素 影响房地产价格的心理因素　　①购买或出售时的心态　　②个人的欣赏趣味　　③时尚风气、跟风或从众心理　　④接近名家住宅的心理　　⑤讲究风水或吉祥号码 第八节　心理因素 心理影响情况：　　（1）房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格　　（2）房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格　　（3）有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产　　（4）风水的影响　　（5）对特殊数字的偏好或回避 第九节　其他因素 1.行政隶属变更　　例如，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，通常会使这个地方的房地产价格上升；相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。将某个非建制镇升格为建制镇，或者将某个建制镇升格为市，将某个市由原来的较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，通常会使该地区的房地产价格上升。 　2.重要政治人物的健康状况　  本次课结束谢谢！ 第四章　房地产价格影响因素 lshaot@126.com 主要内容： 第一节　房地产价格影响因素概述 第二节　房地产自身因素 第三节　人口因素 第四节　制度政策因素 第五节　经济因素 第六节　社会因素 第一节　房地产价格影响因素概述 1.房地产价格影响因素的总认识（理解即可）　　各种因素引起价格变动方向，变动程度不同　　各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的　　各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的　　某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以 第一节　房地产价格影响因素概述 2.房地产价格影响因素的分类 第一种分类体系　　一般因素，如经济发展、货币政策、利率、汇率等　　区域因素，如城市规划调整、环境状况等　　个别因素，主要是自身因素，如区位、权益、实物等。 第二种分类体系　　自身因素：区位因素、实物因素、权益因素（能够区分）　　外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素 第二节　房地产自身因素 1.实物因素（与第二章对房地产的描述是一致的）　　土地实物因素：土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地条件（开发程度）　　建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备（小区内部）、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、维修养护情况及完损程度 第二节　房地产自身因素 2.权益因素　　房地产的利用肯定要受到一定限制。限制主要包括：权利状况的设立和行使的限制；使用管制；相邻关系的限制。　　权利状况的设立和行使的限制　　权利是否完整（干净与否）、是否是共有产权