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当前湘潭市房地产价格趋势及对策建议 会计0903 楚天舒 摘要： 改革开放以来,我国的房地产市场迅速发展,推动了我国国民经济的快速发展和人民生活水平的提高,并逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业。近年来,我国部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素,探究我国房地产投资是否过热,房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价迫在眉睫。本文首先介绍了全国大中城市的价格走势，然后在全国房价趋势的背景下介绍了我市（湘潭市）房地产的一些情况及价格趋势。并对这些情况和价格趋势做了相应的分析。最后提出了相对应的政策建议。 关键字：房价 趋势 增长 影响 因素 上升 据国家统计局公布的宏观经济数据显示，2009年4月份至2010年10月份70个大中城市房价同比涨幅走势和全国房地产开发景气指数趋势如下图 从图中可以看出自2009年4月以来各大中城市房价涨幅和开发景气指数都呈持续上升趋势，不过从2010年4月开始，两者都有所回落。但这并不能从根本上反映房价开始下跌。因为中国地区差别明显，大部分地区房价开始有所小幅跌落，部分地区房价出现僵持现象，部分地区房价仍在上涨。从这一全国房价的趋势也可以折射出部分中小城市的房价大致趋势，下面主要分析湘潭市的房价趋势及其影响因素。 2009年上半年以来，湘潭市房地产市场复苏迹象明显，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模有所回升，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升。根据市统计局的数据，2010年上半年，湘潭市房地产开发投资15.84亿元，同比增长13%。商品住房销售均价2805.54元，同比增长10%，比上一季度上涨2%。以下是湘潭市2010年06月至2010年12月的房价趋势图 从这一图中可以看出，2010年06月至12月湘潭市房价一直在涨。其中09月至10月有所下跌，但跌幅较小，10月至12月的涨幅较大。结合全国房价趋势和湘潭地方这一趋势可以预测未来两三年内，湘潭市房价还将持续上涨，但涨幅不会很大。 而影响房价的因素到底有哪些呢？首先从经济学总的方面来分析的话，主要有以下几点：（1）房地产供应量 。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。可见，房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。（2）人民生活水平。一般用城镇居民人均可支配收入的多少来反映人民生活水平的高低。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加，同时也使居民有了改善居水平的愿望，这样就刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。目前，随着居民人均收入的持续增长，对于购房需求也正在加大，各大中城市房地产整体呈现出供小于求的现象.因此，理论上讲房价水平与人均可支配收入也应呈现出正相关关系。（3）成本我国房地产价格主要由土地成本、建安费用以及相关的税费构成.用每平方米的造价来反映房地产的成本是贴切的。房地产成本的走势会直接影响着房价。显然，造价与房价呈正相关关系。（4）利率。银行贷款利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。同样，存款利率的高低也会影响房地产的需求。经验研究表明，名义利率与房价之间呈负相关关系。（5）销售量。房地产的销售面积越多，说明需求越大，较大的需求必定促使房价的上涨，因此，销售面积应该与房价呈正相关关系。（6）经济发展水平。经济发展状况可用GDP来反映，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。房地产业已成为国民经济的支柱性产业。作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP同房价之间必然存在着一定的相关性。经济形势的看好，就会吸引更多投资，尤其是进入房地产行业的资金会明显增加，这将推动房价的上涨。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大，两者应呈现出正相关关系。（7）人口规模。在我国，明显人口较多的地区，房价一般比较高，这是因为人口的增长导致刚性需求的增多，从而对房屋的需求增加，进一步促进房价的上涨。因此，一般来说人口规模与房价呈正相关关系。 除以上几点因素外，影响湘潭市的房价还有一些地方因素。近期，不少湘潭购房者都明显感觉到湘潭房价有明显上升趋势，不少楼盘相比年初价格上涨了有200—300元/㎡。在史上最“牛”最“犀利”出台的楼市调控政策，为何对湘潭房价没有产生很大