惠百氏营销策划报告.ppt

Contents目录 东进南拓西联北优战略：东进力度强 东进，排在广州宏观战略之首 城市向东发展是广州城市发展的一个趋势。 地处广州连接东莞、深圳、香港等经济发达城市黄金走廊的东部区域 (黄埔、萝岗、开发区、增城) 增城工业园升级国家级经济技术开发区 新塘“三旧改造” 项目经济指标 项目户型总评 34－79㎡的一-三房，产品线较为丰富，满足市场需求，自住、投资兼顾； 部分栋号高梯户比，直接影响居住的舒适性； 一期100%户型东西朝向是销售后期最大的压力所在，必须从营销手法下工夫； 因受地形以及高梯户比影响，个别户型存在暗橱、暗卫、无套房、空间不规整等现象，此对后期销售影响有一定的影响； 项目配套 项目区位及交通 交通：107国道、环城高速、地铁13号线、广园快速 区位：位于新塘核心 项目产品力提炼 区位价值：东广州核心位置，新城CLD腹地，未来商圈核心，优势明显，宜住宜投资前景看好！ 真正地铁上盖物业：立体交通，路通财通； 稀有的小户型，市场空白，置业门槛低！ 居住/投资两相宜； □ 制造亮点，不能甘于常规、平庸，充分挖掘项目的深在价值，形象高位之后才能形成良好的营销势能； □ 项目启动必须有产品亮点支撑，产品有硬伤等不足，需要通过到位的形象包装、营销手法进行规避，并以软件进行弥补，如样板房、园林景观营造、高质素物业服务等方面来进行弥补； □ 注重性价比优势。以高性价比介入市场，适当让利目标客户，迅速打开销售局面，赢得项目口碑，并迅速回笼资金有效支撑后续开发； □ 结合市场时机，少量频推，增强市场应变能力；多渠道进行客户资源整合，特别在市场困顿的情况下应注重对区域客户联动，相互带动，营造气氛，并注重口碑宣传； □ 面临市场同质化严重，必须得标新立异、突破常规，方能突围！ 寻找“与众不同、独具特色”的惠百氏 ——项目核心优势界定 商业业态定位 开放式商业街区 + 集中式特色购物 后集体生活指标： 赋予个性自我的空间是年轻人的精神乐园，各种各样的性格可以兼容、不拒绝另类，容易相处 自我领地 对于匆匆的都市年轻一族来说交通是最重要的生活标准，紧靠地铁最大限度的节约时间成本 便捷交通 一定要有一个内容丰富的社区共享空间，参与和分享，快乐才可以倍增 集体平台 周遍完善的配套、人性化物业管理，完全体现自我，满足享乐主义的需要 便利配套 小户型、落地窗、大阳台，最大限度的享受自我，生活里，朋友中，青春才能找到最飞扬的感觉 个性空间 大集体，大家庭，快乐空间是可以更大 集体生活 与工作保持一个恰到好处的距离，这是最佳的工作与生活享受的地点 自由距离 可以满足后集体生活，追求自我实现需求的居住形态 呼之欲出： 推广案名： 空间8 青年荟 25小时 集结号 备选案名： UP新干线 ——新干线，既是指双地铁，也是指新生活天地。 阳光·C ——Cubby 小房间，小户型---空间；Centre 中心的---交通、区位；City 城市的---生活；Comfortable 舒适的---配套。 WE新天地 自由邦 ——城市年轻人的新领地。 蓝T美寓 筑梦缘 推广语： 我集体，我世界 今天，你后集体了吗？ 爱上你，爱上后集体 备选： 有集体，才够野 我新生 我集体 GO ,集体去 惠百氏推广核心策略体系： 今天，你后集体了吗？ 广告推广语 年轻、个性、自我、自由 广州后集体生活 广州首个后集体生活高尚住宅区 城市新生阶层 惠百氏 品牌调性 形象定位 项目定位 沟通人群 广告品牌 市场比较法 项目所在区域的总体市场毛坯均价在6000-7000元/㎡之间，下面用市场比较法对本项目具有借鉴意义的楼盘，如汇东国际花园、锦绣新天地、嘉骏豪苑、金泽豪庭，来测算本项目的合理价格。 价格定位 注：依上，本项目合理均价为：毛坯7500元/㎡，附带800元/㎡装修，建议实收均价为8300元/㎡，再根据入市房价较现时10%-15%上涨幅度计算，明年5·1入市合理均价为：毛坯8250-8625元/㎡，另带800元/㎡装修，则装修价格为9000-9500。 7430 本案实收均价（毛坯） 　 1061.321 737.3737 700 1747.573 3183.158 / 修正价格权重 　 0.15 0.1 0.1 0.25 0.4 / 对比权重 　 7075.472 7373.737 7000 6990.291 7957.895 / 可调价格 　 1.06 0.99 0.9 1.03 0.904762 1 比较系数 　 7500 7300 6300 7200 7200 / 实收均价（元/㎡） 　 106 99 90 103 95 100 总计得分 　 8 9 6 8 6 8 开发商实力 9