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喜天下项目融资规划 建议书 销售部 2015年1月 目录 一、建议内容和思路······················································1 三层面业务整合简析······················································2 二、建议工作步骤和方法·················································3 第一步骤：融资定位······················································3 第二步骤：渠道选择·······················································3 a：信托种类介绍··························································3 b: 喜天下项目引入reits的意义···········································4 c: 操作执行 (reits)·······················································4 d: 项目财产受益型信托分 析················································5 e: 项目信托基金融资的目 的················································5 第三步骤：资源整合及运作·················································6 三、建议运营结构 图························································7 喜天下项目融资规划 建议书 一、建议内容和思路 融资定位：1. 分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势； 2. 明晰融资的战略定位和核心价值。 融资规划：1. 拟定总的战略规划体系； 2. 在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议； 3. 资本运营策略建议。 规划构架：1. 设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略； 2. 公司应合理运营的组织结构； 3. 公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。 首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势： 南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营； 南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作； 3. 喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能； 4. 集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。 然后对与外部环境和现有行业进行分析： 宏观分析： 经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐； 行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房 地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商的投入资本； 国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。 区域经济分析： 喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视； 行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力； 区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。 市场分析： 行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需； 2. 项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大； 3. 行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。 趋势分析： 行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移； 2. 房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门； 3. 喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有较大突破。 为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他的