宿迁鼎城房地产项目立项申请报告.docx

宿迁鼎城房地产项目立项申请报告 第一章总论 一项目概况 一项目名称 鼎城暂定 二建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔东邻青年中路西接楚街商业街南依 西湖路北靠洪泽湖路 三主要建设指标 该项目规划总用地范围283475 Ilf计425亩居住总户数3772户 开发总面积51万平方米 住宅面积374万平方米 商业用房建筑面积13万平方米 公共建筑面积5240平方米 建筑密度35 容积率190 二可行性研究的依据 1原北工院设计旧城改造项目规划方案 2国家现行政策法规及有关设计规范 3集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间的市调资料 及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 4宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 5网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三研究范围及内容 1项目背景及建设的必耍性 2市场分析 3建设规模 4建筑设计方案 5环境保护与节能 6项目实施进度安排 7物业管理 8投资估算与资金筹措 9财务效益评估 10不确定性分析 四项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表拟定指标 TOC \o 1-5 \h \z 序号项 目 单 位数量 1项目占地面 积万平方米283475 2总建筑面积 万平方米51 3住 宅套数 套3772 4住宅建筑面积 万平方米374 5 商业用房建筑面积 万平方米13 6建筑安装工程费用 万 元 7运营费用万元 8建筑容积率 9 开发建设总投资万元10 开发建设总投资万元 10单位建筑面积平均造价元平 方米 第二章 项目提出的背景及建设的必耍性 一项目提出的背景 自地级宿迁市成立以来至今十年整在这十年里宿迁快速的城市 建设强有力的招商引资力度吸引着无数外来投资者在中共江苏省委 《十一五规划建议》中强调重点加大对宿迁的扶持下更大力气帮助宿 迁实现突破 2005年宿迁市房地产开发投资38亿元同比增长50%完成开发面 积465万平方米其中市区有近70家开发企业在建项目有61个投资总 额达21亿元开发面积206万平方米 2006年也是计，一五规划的开局之年宿迁市委市政府国进一步加 大对房地产业的扶持力度推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计 划的若干政策意见》给予了淮海经济区最优惠政策强力推进房屋拆迁 加大土地供应和房地产开发力度引导住宅消费 根据宿迁市住房建设规划征求意见稿2006-2010提供的相关数 据显示截止2005年底建成区常住人口为35万人均住房建筑面积约 2590平方米依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要》中2010年中心城市常住人口要达到60万人均住房使用面积不低 于30平方米的规划要求规划期内全市城市住房总建设面积为1074万 平方米 随着旧城改造的进一步加大引进外资的进一步加强拆迁居民不 断增加住房需求也将不断增加随着居民生活水平的提高对住房的要 求也在不断提高通过本次市调及参考相关资料规模大品质高的楼盘 销售情况都非常好 本项冃正是依据上述背景资料提出 二项目建设的必要性 一符合国家产业政策及地方发展规划的耍求 建设普通商品住宅是当前国家重点鼓励发展的产业也是 为了抑制目前高速增长房价是我国政府和人民共同关心的大事 木项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点高标准高水平的要 求既能达到普通住宅的要求又能有效改善市区居民的住房条件为社 会提供相当数量物美价廉的住房 二符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟住宅建设步伐的加快住宅的投资结 构趋于合理高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体深受市民 的青睐个人购房比例不断提高全国城镇商品住宅中个人购房比例已 超过80房地产开发以市场为导向以质量取胜的观念已建立 三符合城市建设的需要 本项目的开发建设不仅可以缓解市区内的拆迁压力还能通过组 团内企业的搬迁优化城区结构布局加快城市化进程就目前宿迁发展 趋势看本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带新城区的发 展已成规模几个现代化区域已经形成本地块正好在新城区和老城区 结合部路北是马陵初级中学河东即是实验小学和马陵中学对本项目 开发又增加了居住便利条件对购房者具有较强的吸引力 第三章市场分析 一宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看今年的房价依然会延续2006年 的增长势头虽然国家为了控制房价的增长抑制经济过热岀台了一系 列宏观调控政策与调控措施也只是起到了局部增速放缓的效果没有 从根本上扭转冃前的市场局面调控效果的显现可能要一个过度期方 能达到政府的预期面对高昂的房价使得众多普通老百姓难以实现改 善居住环境的渴望市场供给与需求尚存在着巨大的结构性调整空间 二区域市场分析 ■ 宿迁房地产市场十分活跃据市调了解2006年上半年部分住 宅楼盘月均销售30套左右市区商品房累计预销售面积986万平方米 较去年同期增加513按照宿迁市政府的规划20