长沙心星国际商务中心商业项目营销发展策略报告.ppt

第一章 市场简析 一、宏观市场走势 第一章 市场简析 第一章 市场简析 三、微观市场分析/写字楼 三、微观市场分析/酒店 产权式酒店09年大量供应，但市场销售火爆，前景看好 2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应； 在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。 09年融城花园酒店开盘即售罄。 三、微观市场分析/商业 市级——五一商圈 区域级—— 火车站商圈 东塘、候家塘商圈 高桥商圈 溁湾镇商圈 伍家岭商圈 红星商圈 星沙商圈 一、主要目标群体界定与分析 酒店—— 区域内外大批投资性客户：经济实力稳健，了解各类投资市场动态，认可本类产品稀缺价值，关注品牌市场信誉。 公寓—— 以本地投资客为主，外地投资客为辅，他们是城市高知、高管阶层，关注形象、地段、品质与潜质、投资回报率，要求能兼顾生活与办公需求。 部分本区域自住客户，来自周边企事业单位公务员和上班族，收入相对稳定，要求高品质、高舒适度的生活服务配套。 还有满足购物休闲的 ——高端商业街 恒嘉认为：房地产价值有三个层面：产品价值、区域价值和城市价值。区域价值大于项目价值，城市价值大于区域价值。 综合体和写字楼、高端商业街、酒店、公寓的关系 由于本案省府中央的地段、优越的生态资源和独特的建筑规划，毫无疑问，本案，具有区域地标性、创新性和动力性。于是，我们这样界定本案的属性定位：CPD核心·独创生态复合体 综合体形态决定了本案的更高层次是经济复合体。它融合多种经济形态，有联系、有交融、有互动。是一种全新的经济现象，是一种全新的经济观念，是一种全新的经济力量。 本案的推广形象定位，应着力于项目的最高价值——城市价值。才能有足够的高度与气度。 是“城市向新力”强调区域升级和对长株潭未来的引领。 也是“城市向心力” 指明本案CPD核心地位，以及综合体的核心能量。 （一是谐“省府”，二是盛开的芙蓉，喻吉祥如意、圆满高贵。 同时突出项目花园式的生态优势。） 不同物业在本项目中的作用 不同物业在本项目中的作用 （一）总体推盘顺序 （二）销售时间总表 （三）阶段性推广策略 （四）阶段性展示策略 投资客户的直接价值感知体系 本项目的增值保值性 本项目符合高档商务酒店的KPI体系，具备成功经营的基本条件。 综合体中其他物业的促进作用，是酒店经营成功、物业增值的加分因素。 本项目的投资收益率 附件：常见投资理财产品收益率比较 本项目的投资风险 附件：长沙部分五星级酒店价格及入住率 与竞争对手相比 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品投资风险更低！ 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品现金收益率更高！ 2-4月执行工作细化 户外广告首次亮相，气势是关键！ 大幅户外广告有助于树立大气势，是体现形象与实力的象征； 房产广告中户外广告的有效率据媒体之首。 大众媒体前期以软文形式预热，树立项目“省府第一生态复合体”的形象 媒体建议： 潇湘晨报、 长沙晚报 报广频率： 每周2－3次 5-7月执行工作细化 DM直邮是最直接有效的客户营销方式，为本项目营销工作的重点 以新闻发布会的形式推介产品，高姿态亮相，树立业界口碑 邀请业界名流、政界要人等共同参与，营造项目气势，引起高关注率，以增强前期意向客户的信心，引起新客户的关注为目的。 9月执行工作细化 VIP客户卡分级别管理，区分和引导客户购买意向 VIP客户卡的分级管 理有利于区分不同 诚意的客户，从而 有重点地进行客户 营销。 10月执行工作细化 盛大开盘活动为项目造势 关键条件 人员配备到位 选房流程安排到位 选房通知函提前发送 预售许可证/按揭银行 价目表以及销控板到位 报纸公告/媒体炒作（前一周） 客户信函/电话通知（前一周） 合同系统测试完成以及合同公示 电脑销售系统/Pos机 举办房地产理财论坛，进一步提高项目在业界内的口碑 11月执行工作细化 12月执行工作细化 明年1月初正式二次开盘 二次开盘前采取一 定幅度提价策略， 通过价值印证来巩 固和加强客户信心 通过老带新活动扩大客户面，同时提升项目口碑 推广工作的重要节点 树立项目价值 客户挖掘 客户引导 价格提升 形象导入期 蓄客期 开盘强销期 持销期 2-4月 形象立势 全面拓展客源 促成首批250套销售 品牌维护保证持销 VIP 分 级 管 理 聚 集 人 气 客 户 分 析 客户联络与服务 老 带 新 建 立 影 响 力 提 价 策 略 品 牌 维 护 针 对 性 突 破 形 象 拔 高 展 示 到 位 渗 透 式 影 响 2010年营销总攻略 5-8月 9-10月 11-11年2月