济南尚都国际产品规划建议及定位推广提案_109.ppt

关于大盘定位 大盘的定位，其根本就是找到这个大盘和区域的关系。 领秀城——在南部造一个大众城，迎合济南人向往南部山区的居住情结。 翡翠郡——是在一个相对落后的区域借助周边的相关资源以改变区域为主题，以教育为依托，创造一个人文之城； 阳光100——区域版图的代表，引领居住潮流的国际之城，改变了所在区域的素质。 名士豪廷——是在一个高尚生活圈中造了一个精英城。 关于大盘客户定位 项目西部不规则地块合理规划为： 精英公寓（50-80平方米） 1、项目内部价格合理化 2、可以适度增加西部地块的容积率 3、统一规划，组团分化 六、功能配套建议 灯光蓝球场 在西区营造灯光篮球场，合理布置儿童游乐场、健身器 材等运动设施，并辅助健身步道、晨练 儿童游乐场 广场等运动场所，营造积极向上的居住氛围。 露天游泳池 在东区建造露天泳池，及以健康为主题的会所 主 题 会 所 完善的社区配套，不仅体现居者修养，更彰显一个社区 的成熟。 步行商业街区 在洛安路沿街，做成步行商业街，以满足人们购物、休 闲，呈现都市化商业街区浓浓的时尚感。 大盘价格定位状况 根据市场调研结果， 我司建议项目在开盘 期以４２００元/平米 入市，逐步拉升整个 销售周期均价为 4８００元/平米 需调整 大盘控盘节奏 传播组合 七、如何让目标客群了解我们？ 尚都国际 项目定位 24万平米尚品生活精英社区 项目形象 大型景观、小高层高层、公寓 平面、网站、 户外及电台 促销（SP） 互动性公关活动 (PR) 点对点销售 展 会 传播整合 业主俱乐部 吸引人而不是一网打尽 目标客群分析 积蓄少收入高的 精英阶层 洛口商圈讨生活的 中小私营业主 城市中有积蓄的 中产 主力购买群体 辅助购买群体 1. 可以满足其对便利生活配套的追求；2. 可以满足其对居住环境、居家理念更换的需求；3. 可以满足其对人生价值、社会地位、身份体现的需求；4.?可以满足其对生活品质、生存环境的需求；5.?可以满足其为培养子女健康成长和良好教育的需求； 客户决策因素 五、我们的房子卖多少钱合适？ 1、均价的确定 　　住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 　　有效需求成本加价法 　　 A 分析有效市场价格范围 　 　B 确保合理利润率，追加有效需求价格 　　 运用以上两种方法综合分析确定均价 　 2、项目中具体单位的定价模拟 　　商品住宅定价法： 　　 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） 　　各种差异性价格系数的确定： 　　 确定基础均价 　　 确定系数 　　 确定幅度 项目定价模拟 ４7００元／平米 君逸左岸 ４９００元／平米 翡翠郡 ５０００元／平米 阳光100 ６０００元／平米 名士豪庭 ４８００元／平米 领秀城 均价 项目名称 临近洛口市场的销售比较火爆，价格上建议与香江花园持平，甚至略为降低，入市价格控制在3980左右，小步快走，一举击溃心理价位极限。 在高定价、高折扣和低定价、低折扣两种付款方式中选择后一种，一是显得价格实在，没有虚头，更由于中档房产的价格特性所决定的，中档房产若折前价高，会吓跑讲究实惠的购房者，不利于聚集人气。 根据济南市场调查得知，一次性付款也有一部分，但总量不多，银行按揭是多数市民的选择，但由于银行对个人住房贷款的限制，因此我们的策略是标准折扣率控制在2%以内，即平均98折，据此，设计标准折扣率为： 一次性付款：98折 银行按揭： 99折 付款策略 （1）在标准折扣率基础上，房价优惠通过优惠折扣来体现，主要用于： 销售前期，推出有限单位，获得98折优惠； 项目开盘，以项目开盘仪式获得额外98折优惠，铺开市场； 销售中期，配合某些题材（如各种节假日、项目各主要时间节点的促销活动等）而有限额地使用； 销售尾期：清盘需要。 （2）优惠的实质是促销，而且是保证总体均价不变的促销，我们考虑做到既有震撼力，得宣传和汇集客源，又控制在一定销售范围，将在优惠套数方面予以调整。 优惠策略 前期低价入市，为聚集人气，故优惠是必须提供的，当优惠的房源以销售难度最大的为主，这类房产前期不主动优惠，尾期也将