湖南湘潭市都市莲花前期策划报告_110_XXXX年.doc

PAGE PAGE 109 都市莲花项目策划报告 项目基本情况 用地面积：20470.8㎡（30.7亩） 建面：81680㎡ 容积率：3.99 建筑密度：28% 绿地率：35% 开发商需求 南面临街9F栋整栋持有，其它回现。 产品创新，提高项目附加价值，营造差异化竞争格局。 本报告核心解决问题 项目市场定位 物业发展建议 地块基本概况： ＞位置：双拥南路与晓塘路交汇处以东位置城市次级交通节点 ＞目前状况：除一个待拆厂棚及一栋两层小楼外，其于部分都为空地。 ＞地貌特征：土地四方四正，地貌地形平整。 本案 本案 项目四周概况： 沿晓塘路南向 ②沿双拥南路西向 双向四车道、德国工业园（工厂集中区域） 双向四车道、帝景国际、新府华城 创新科技园区 （正在开发中的大型住宅小区） ③沿本案东向 ④沿本案北向 馨钢花园二期（待开发状态，项目即将面世） 馨钢花园二期范围，晶都公馆， 本项目——报告思路 一、宏观及市场分析 二、片区及客户研究 三、项目定位 四、物业发展建议 2010年——2011年，宏观及区域背景 = 1 \* Arabic 1 宏观及市场分析 宏观大势 市场分析 视角一：宏观大视角 政策面将决定楼市中短期态势，经济面仍是房地产长期的关键及决定因素。 房 地 产 现 状 政 策： 国家经济与发展现状 国务院新政： 国家发展现状： 90平米以上的普通住宅首付至少在30%以上 中国经济已成为世界经济的动力 二套房贷，基准利率上浮10%，首付需5成以上 中国已经入城市化发展中期，正在加速 对于房价较高的城市可考虑停办3套房贷。 城市年轻化人口净增长 四大行取消首套房贷7折优惠 一季度经济高速增长，GDP增幅为11.9% 房地产的远期：长期前景看好 目前对于市场长期向上发展的趋势基本没有争论 房地产的近期：楼市拐点即将来临 空前严厉的楼市调控政策将对快涨的楼市产生立竿见影 的抑制效果，预计不出3个月楼市将陷入拐点时代，全 面进入中短期调整。 视角二：宏观大视角 政府遏制房价的新举措对于湘潭楼市的影响相比国内一二线城市较低。 由于大中城市经济发达，投资型买家较多，且来自全国各地，同时由于长期以来房价相比3线城市高出几倍以上，二次购房客户中有很大一部分其第一套住房为贷款方式，而湘潭市场恰好相反，投资型买家相对较少，同时二次购房客户其首套房基本为一次性付款，从而首付比例相应要求要低，另外各种政策的执行力度在三线城市也会有所松懈，所以其影响相比一线城市较低。 视角三：宏观大视角 湘潭2010年1季度中期至2季度，量价持续攀升。 从二月份开始网上签约成交套数有明显的提高，估计4月份的最终成交量将突破1000套以上，另外从该图表上所显示的成交量相比2009年同期有较大的增幅。然而 从二月份开始网上签约成交套数有明显的提高，估计4月份的最终成交量将突破1000套以上，另外从该图表上所显示的成交量相比2009年同期有较大的增幅。然而以上数据仍为不完全统计，因市场部分楼盘在预售证未拿到的情况下，已有较多房源被先行下定，且定金方式为“死定”。 从 从图表上显示，自2009年12月份开始价格有明显上涨态势，而根据本人对市场的实际了解，除2份外，其它月份，市内各大楼盘均对价格做出了不少于一次以上的价格上调，每次调价空间至少在50元/㎡以上。 视角四：宏观大视角 湘潭将在2010年下半年进入房地产高速发展期。 长株潭城市一体化进程的加快、湘潭城市经济建设的快速发展，必将引入更多的外来投资，城市整体经济水平将大幅提高。 根据市场调研分析从2009年下半年开始，大体量楼盘的占比越渐加大，20万方以上的楼盘频频亮相。 市场供应的品牌化及产品综合素质的快速提升，明显可见。 根据市场数据分析2010年下半年的供应量将超2009年全年。 本人观点： 1. 政策面将决定楼市中短期态势，经济面仍是