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财务会计 土地成本会计核算之变化对房产税的影响 汪志辉 《会计准则》颁布实行后，土地成本会计核算 （）开发时 1 办法发生变化，引起会计要素发生变化，也引起相 借：在建工程 1000 万元 关税收发生变化，尤其是使企业与税务部门在房 贷：无形资产 1000 万元 产税方面产生较大争议。有人认为土地使用权成 （）开发期 2 本应计入房产原值缴纳房产税，而有人认为不应 借：在建工程 3000 万元 计入房产原值，无须缴纳房产税。土地使用权成本 贷：工程物资等科目 3000 万元 是否需计入房产原值缴纳房产税呢？下面从会计 （）竣工时 3 核算方法的变化及税收政策的调整予以阐述。 借：固定资产 4000 万元 一、土地使用权成本会计核算方法的变更。 贷：在建工程 4000 万元 （一）土地使用权取得方式。一般取得土地使 该案例房产原值为土地使用权成本 1000 万 用权有行政划拨土地、商业购买土地和商业购买 元和厂房造价3000 万元，合计4000 万元。 房产三种方式。行政划拨一般由政府无偿拨给机 （三） 年 月 日起，《企业会计准则第 2007 1 1 6 关事业单位，无偿划拨给企业的情况现在已经很 号———无形资产》对土地使用权成本会计核算有 少，企业现在主要是后两种方式取得土地使用权。 新规定。 （二）《企业会计制度》规定，企业取得的土地 1、商业购买土地。根据 《企业会计准则第6 使用权成本，作为无形资产核算，按照实际支付的 号———无形资产》应用指南，企业取得的土地使用 土地出让金作为实际成本，待该项土地开发时再 权通常应确认为无形资产，即企业取得土地时一 将其账面价值转入在建工程。即企业在取得土地 般记入“无形资产”科目。 使用权时记入“无形资产”科目，土地处于开发状 若企业购得土地后，自行开发建造厂房等建 态时记入“在建工程”科目，开发完工时记入“固定 筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行 资产”科目。因此按《企业会计制度》规定，土地使 处理，即土地使用权成本仍然记在“无形资产”科 用权成本最终转入房产原值。 目，建筑物造价先通过“在建工程”科目，然后在竣 例 ： 公司于 年以 万元受让一宗 工后记入“固定资产”科目。可见会计上土地使用 1 A 2002 1000 土地， 年开发该宗土地建造厂房，于 月竣 权成本不再进房产原值。 2003 12 工，厂房造价3000 万元。 若企业购得土地后，改变土地使用权用途，用 假设不考虑无形资产的摊销（以下同），会计 于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性 处理如下： 房地产。即从“无形资产”科目转入“投资性房地 、 年取得土地时 产”科目。此时土地使用权成本不构成房产原值。 1 2002 借：无形资产