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郑州写字楼市场调研 一、郑州写字楼发展史 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：●市场萌芽期（1997年以前） 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。 主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一。●市场探索期（1997年—2000年） 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。 主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。●市场过渡期（2000年—2004年） 这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业。 主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全。●市场发展期（2005年-2008年） 这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生， 主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。●市场稳定及调控期（2009年至今） 郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼。 主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集中郑东新区与新东站。 二、郑州写字楼市场情况 （一）郑州写字楼现状 在房地产开发的四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济发展水平及走势。购买(或租用)写字楼的客户群最为理性,写字楼开发的利润较高,但同时风险也较大。 郑州作为河南省省会，是全国重要的交通枢纽和商贸城市，商业经济十分活跃。伴随着郑东新区的开发以及中部崛起战略的实施，一批外地企业开始进驻郑州市场，这将为郑州市的产业升级乃至写字楼的专业化发展注入新的动力。但是，作为内陆二线城市，郑州的经济发展依然相对滞后，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低，这就制约了郑州写字楼尤其是高端写字楼的需求市场。 在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。随着房地产市场的快速发展，大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，近两三年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。 鉴于郑州的经济发展水平，在今后相当一段时间里，商住楼仍然会存在于郑州市场。但是随着郑东新区、高新技术开发区及经济技术开发区等新产业集聚区的建设与发展，今后的时间里，郑州写字楼市场会继续拓宽专业写字楼的领域，无论从数量还是质量上都会进一步突破，借鉴国内、国际一流写字楼成功案例的经验，逐步增加专业写字楼的市场份额，今后高规格、高标准的写字楼也为郑州写字楼市场朝着专业化领域开拓助力。 （二）郑州写字楼分布情况 郑州写字楼