企业发展部内训之房地产走势分析方法 (2).pptVIP

交流、分享、学习 未来5-10年中国房价将如何走向？ ---王建（国务院宏观经济学会秘书长 ）：10年涨3-5倍 ---金岩石（国金证券首席经济学家） ：5年再涨1倍。豪宅价格上海30万元，北京20万元，广州、深圳10万元。 ---钟伟（北师大金融研究中心主任）：房地产颠峰已过，辉煌不再，但5到8年房价至少还要翻一倍。 ---谢国忠（独立经济学家，大摩前董事总经理）：未来五年大城市房价平均跌一半 ；2012年中国房地产极有可能崩盘。 哪些因素决定了未来房价的走势？ 房地产供需状况 货币发行量 宏观调控 房地产行业特点 未来供求关系 城市化率达到65%需20年，有3-4亿人要进城； 城市增新家庭1000万户/年，每年2000万人进城。 未来供求关系 中国城市土地稀缺。美国是“7田2水1分山”，中国却是“7山2水1分田”。中国的平原面积人均不到1.5亩（比日本还低），而且适合居住的平原面积集中在东部和中部，而美国是人均225亩。 货币发行量 通货膨胀，将是未来数年全球经济尤其是中国经济的主题词 货币发行量 4万亿的经济刺激（等同于发行货币） 2009年房价的迅速反弹 2010年的CPI屡创新高，通货膨胀压力空前 货币发行量 房地产宏观调控 高房价动了中央的哪几块奶酪？ 房地产宏观调控 关于调控，中央“葫芦里装什么药？” 房地产行业特点 无 题 埋头干了几年甚至十几年的房地产行业 你是否曾想过 她 是怎样一个行业 与其他行业相比有哪些特点 这些特点对房地产的未来有什么影响 房地产行业特点 俄认为，至少有以下几点： 土地和空间的不可复制 土地市场和商品房市场的卖方垄断 价格非理性上涨 产品具有投资属性 行业竞争在原材料市场而非产品市场 品牌对企业做大做强贡献有限 调控、货币量及房屋供求都与宏观经济紧密相关！ 能否通过消费拉动经济或产生其他支柱产业将决定宏观调控的走向，消费能否快速增长取决于收入分配改革和社会保障改革（陕西神木县全民免费医疗花1.5亿，按此算全国才需4800亿）成败；是否有其他支柱产业诞生与经济结构的调整息息相关。 保增长还是降物价，将是中国经济面临的选择，这种选择决定了未来的货币政策，货币政策决定了货币供应量，从根本上影响房价； 每年1%的城市化率，需要保持6%的经济增速；还要普遍提高进城农民的收入，未来需求才成为有购买力的需求；也要实现产业结构升级才能让进城农民有工作。 GDP Gross Domestic Product的简称,即国内生产总值，通常指在一年内一个国家所生产出的全部最终产品和劳务的价值。 GDP = 投资 + 消费 + 净出口 中国经济的现状与未来 GDP快速增长 改革开放30年，年均增长约10% 目前约5万亿美元，超过日本全球第2 人均GDP从200美元到3000美元，仍不到俄罗斯的1/3，日本1/10,美国1/15. 结构性问题严重 内外需、投资消费、城乡、产业、投入要素失衡、资源消耗过大。 对城市化的影响 房价、CPI上行压力大 中国经济的未来 钟伟：低碳、调结构、降速 世界经济前景 没有科技革命提高生产力 政府消费和私人消费过度 日本、美国、欧洲，依靠借贷度日。 依赖金融推动经济产生一个又一个泡沫 日本房地产发展的历史参照 中国与日本房地产的相似性： ---土地：人均平原面积少 ---文化：亚洲文化，喜欢扎堆，非个人主义； ---城市发展：亚洲模式，就是大都市集中而稀少。东京41%人口，18%GDP；首尔25%人口，GDP24%； * 中国房地产趋势的分析方法 企业发展部内训之二 取决于宏观经济形势 参考：日本房地产发展的历史对照 未来需求 新增需求 改善需求 投资需求 旧改：15-20年内50%的现有城镇住房得重建； 改善：居住型-享受型-奢侈型 节俭文化、货币贬值 未来供给 土地 商品房 保障房 目前每年提供约500-600万套 08年100万套，09年330万套，2010年580万套，2011年计划1000万套。中金公司报告称需要持续每年600万套。香港51%是保障房 问题： 1、什么原因导致通货膨胀？ 2、中央未来将如何控制通货膨胀？ 3、通货膨胀及其控制政策对房地产有何影响？ 中国广义货币M2全球第一，比美国多10亿元（折成人民币），而中国GDP不及美国1/3。 广义货币30年增长21倍，10年增长4.5倍，年均增长约15%. 事实和经过是这样的…… 索罗斯：当今依靠放贷和财政拨款的经济拉动模式，将导致全球迎来