模型法在农用地基准地价评价中的应用-资源科学.pdf

卷第 期 资 源 科 学 ， !) ( IJ0 8!) HJ 8( 年 月 ， ! % B+CDEBF+C CFG+HF+ C9K 8 ! 模型法在农用地基准地价评估中的应用 ———以江苏省泰兴市为例 ， ’ ! ’ ’ ’ ’ # # 吴 群 ，温修春 ，唐 焱 ，刘友兆 ，许丹艳 ，潘仁虎 ，栾 俊 （ 南京农业大学土地管理学院，南京 ； ’8 !’%( 江西省赣南师范学院政法系，赣州 ； 江苏省泰兴市国土资源局，泰兴 ） ! 8 #’ # 8 !!( 摘要：农用地综合质量受农用地自然的、经济的和区位的因素共同影响，农用地价格应反映农用地综 合质量的高低，但农用地质量与农用地价格并非只呈线性相关。该文在农用地定级成果的基础上，运用计 量经济学方法，建立农用地综合质量指数与其价格的相关模型，定量地描述两者的关系。以泰兴市为例， 借助于农用地定级估价信息系统，构建了泰兴市农用地质量评价指标体系，计算出泰兴市农用地评估单元 综合质量指数和样点评估单元地价，并对两者进行计量分析，对由此建立泰兴市农用地地价模型的建立、 对模型进行检验与选择进行实证分析，进而对农用地基准地价进行评估。结论是：不同质量等级、不同地 类的农用地的质量与价格存在着不同类型的相关性，如线性相关、对数相关和指数相关等。 关键词：模型法；农用地；基准地价；评估 中图分类号： （ ） 文献标识码： 文章编号： （ ） #’ (##= ? ’@ $ @(AA ! ( $ )A $ ) 本项研究所指的农用地基准地价系指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不 同级别、不同地类的平均价格，其实质是农用地农用的价格，即农用地内部流转价格，它综合反映了农 用地质量的高低与预期收益能力的大小。农用地转用价格评估的思路、方法与本文涉及的思路、方法 不同，不在本文的讨论范围。 ! 地价模型的构建 ! ! 模型构建的基本思路 地价模型构建的理论是基于农用地的价格与其综合质量存在着一定的相关性。农用地的综合质 量是农用地自然、经济和社会因素的综合体现，反映了农用地的适宜性及其生产力水平的高低，而地 价是农用地质量的货币表现形式，是综合质量的体现。 在建立地价与农用地的质量的相关模型时，就需要对农用地的质量指标进行量化，亦即运用若干 自然、经济与社会因素指标对农用地质量进行综合评价。本文所讨论的地价模型是在农用地定级的 成果基础上来完成的，再在此基础上通过样点地价的评估与其所在单元地价的测算，建立农用地价格 与农用地质量的相关模型，探讨两者的数学关系，确定可应用的模型，借此对农用地基准地价进行测算。 !# 基本模型的设定选择 通过上述分析和相关理论，可用数学方程式表示农用地价格与农用地质量之间的关系，为此，设 ［］ ! 定了选择了如下基本回归模型 （表 ）。 ’ # 农用地评估单元质量指数计算 本文以泰兴市为例，首先进行农用地评估单元质量指数的计算，具体步