深圳布吉百合项目基本定位报告.ppt

布吉百合项目定位报告 宏观调控政策梳理 2007年1-8月政策回顾 2007年1-8月政策回顾 2007年1-8月政策回顾 2007年1-8月政策回顾 2007年1-8月政策回顾 上半年政策小结 三条主线 政策影响 政策影响 政策影响 政策影响 政策影响 政策影响 龙岗区·成交量 龙岗区·供求比 龙岗区·成交均价 典型楼盘介绍 典型楼盘介绍 典型楼盘介绍 典型楼盘介绍 商务物业市场小结 客户调查情况 客户需求调查 需求面积：以100平米以下为主 50－100平米占到42.3%，其次为50平米以下占总样本量的34.6% 客户背景调查 客户背景调查 客户背景调查 客户背景调查 客户调查 中小企业客户对物业外部环境的关注 客户调查特点总结 客户分析总结 项目地块特征小结： 本项目的客户定位 绿化带与项目广场融合设计建议 入口细节体现高端商务属性建议 商务运用建议 营销推广的思考…… 分享我们的经验 条幅是成交客户的主要信息来源； 客户经营（朋友介绍、老客户介绍）成为办公物业行之有效的销售渠道，通过口碑传播，可以有效延伸销售触角，降低客户决策过程，起到低成本实效营销的作用； 直邮和短信作为低成本营销的有效手段，利用不同事件节点作为直邮主题，对促成客户购买有很大的作用，“朋友介绍”中也有一部分客户的第一信息来源源自直邮； 而报纸广告只有在项目重要节点时才能配合产生销售。 楼体就是最“好”的广告牌 产品发布会、开盘，用活动起势 利用产品发布会预热市场，营销产品的概念，提升市场的主动关注度，降低后期推广成本，销售一定阶段，利用开盘活动为销售起势，与产品发布会呼应，再次拉动市场主动关注，辅以媒体信息发布，对商务物业推广有事半功倍的效果。 项目节点报眼广告 精准特定客户直邮 根据目标客户群选择特定客户群体，分阶段选择性使用： 企业数据：注册资本在200万－800万之间的龙岗中心城及周边地区的企业数据直邮 行业数据：贸易、电子、物流、实业等办公楼主要客户直邮 随着网络通讯技术的快速发展，现代商务对于网络技术的运用及需求也成为商务办公物业提供物业附加值的重要手段。 智能化 根据用户需要。建议10m2一个信息点。 网络信息点 6类布线系统技术标准，光纤到桌面 每单元带宽可达10~1000兆: 至少10平方米1个信息点，并可以扩充。每个单位都有1个光纤点，整栋楼的带宽是10G，楼层的带宽为1000M，户的带宽为10~1000M 细节建议 选择著名物管顾问树立物业形象 考虑因素： 良好的物管形象有利于 项目的保值及项目的销售 充分利用发展商资源， 并保持发展商品牌持久 影响力 建议要点： 建议选择世界著名品牌 物管顾问，确保物业整 体经营管理，借助其品 牌建立客户信心； 提供国际化的酒店式服 务，例如：前台一站式 服务； 在物管顾问指导下，物 业由海岸自有物管公司 直接管理，持续扩大企 业品牌影响力 顾问项目案例 特点说明 物管公司 罗湖商务中心 国内最早涉及顶级写字楼物管，费用较低，国内影响力较大 新世界中心 中档物业管理公司，费用较低，物管品牌影响力较小 深圳国际商会中心 高档物业管理公司，强于商业\公寓，费用较高，品牌影响力大 卓越时代广场 诺德中心 专业写字楼物管公司，费用高，品牌影响力大 物业管理 商务物业营销经验介绍 Share 3. 强调标新立异？ 一味的按部就班？ 大举品牌的旗号，海量广告？ 借势而上，低调推广，楼卖了，没有一点声音？ 我们认为营销是与时俱进的，它与确定的产品、发展商的需求，项目入市时市场情况有密切关系，所以我们不空谈具体的营销动作，提倡分享我们的营销经验，让经验为发展商铺垫思路。 强调:我们不提倡摸索式的标新立异，我们看重经过检验，客户认同的，有组织策略的营销手段，因为我们的专业价值在于达到预期目标的同时，降低发展商的运营成本，将项目整体利润最大化。 ★新产品概念营销 ★直效精准客户营销 ★深挖渠道营销，降低成本 基于本项目的定位大方向，初判项目营销的必选动作策略 样板层 高形象现场包装 楼体条幅 形象墙 灯杆旗 以点代面树立 产品形象，低成本 起势开盘活动 直效营销， 提升市场关注， 寻找目标客户 项目节点报眼广告 特定直邮 营销策略关键词： 概念 渠道 直效 低成本 写字楼 豪宅 商铺、投资客 中原客户资源 深挖渠道资源， 快速储备客户 数据以外的资源 LOW COST 超高形象墙 于客户而言，形象墙是项目品质、形象的“代言人”，是促进客户成交的基础。 Action 1 Action 2 楼体广告——深惠路上一览无遗的视觉冲击，远距离、大角度传递项目信息， 在不同时期让楼宇说话 突围绿色营造临街销售氛围 通过灯