房产流程与风险管理.ppt

加强制度与流程建设 构筑企业风险防范的长城 谢谢大家的聆听！ 财务风险之一： 销售成本的预结算 房地产企业管理中存在的风险 触目惊心的案例1： 财务风险之一： 销售成本的预结算 房地产企业管理中存在的风险 触目惊心的案例2： 利 润 及 利 润 分 配 表（损益表） 项 目 　 一、主营业务收入 　 减：折扣与折让 主营业务收入净额 　 减：主营业务成本 　 主营业务税金及附加 　 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 　 加：其他业务收入 　 减：其他业务支出 　 减： 营业费用 　 管理费用 　 财务费用 　 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 　 加：投资收益 　 营业外收入 　 减：营业外支出 　 四、利润总额（亏损以“-”号填列） 　 减：所得税 　 五、净利润（亏损以“-”号填列） 　 六、可分配利润 　 七、可供股东分配的利润 　 八.、未分配利润 　 企业经营给我们提出什么样的要求？ 资产类 货币资金 结算中心存款 内部单位贷款 短期投资 减：短期投资跌价准备 短期投资净额 应收帐款 其他应收款 减：坏帐准备 应收款项净额 预付帐款 存货 减：存货跌价准备 存货净额 待摊费用 一年内到期的长期债权投资 其他流动资产 流动资产合计 长期投资净额 固定资产合计 无形资产及其他资产合计 资 产 总 计 资产负债表 企业生存给我们提出什么样的要求？ 案例：控制成本风险的有效手段 以责任管理的手段 分解和降低风险 ------责任成本管理体系介绍 方法： 根据投资测算确定成本控制标杆---目标成本 将目标成本分解成责任成本到执行部门、责任人 或：将责任成本分解成合同控制标杆，由合同负责人直接 对招标、签约、执行、结算进行全程控制 合同负责人对合同超标杆进行过程的风险预警 责任人、责任部门对成本控制的结果负责（奖惩） 1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资部---- ----政府收费----报建部门---- ----设计费----设计部---- ----营销费用----营销部---- ----财务成本----财务部---- ----设计+采购+工程----建造成本---- 3、成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量 责任部门的分解示例： 责任成本的落实方法 责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素） 分类 合同名称（示意） 编号 考核标的 责任部门 负责人 设计合同 方案设计合同 　 　 产品技术部 ###　 施工图设计合同 　 　 ###　 园林景观设计合同 　 　 ### 专业设计合同 　 　 　 地质勘察合同 　 　 　 测绘合同 　 　 　 建安工程合同 三通一平工程施工合同 　 　 项目工程部 　 试桩检测合同 　 　 　 单独施工的桩基础工程合同 　 　 　 建筑安装施工总承包合同 　 　 　 园林景观合同 园林景观工程施工合同 　 　 　 集中采购合同 外墙装饰材料采购合同 　 　 采购部 　 门窗制作安装合同 　 　 　 电梯采购安装合同 　 　 　 发电机采购合同 　 　 　 通风空调设备采购合同 　 　 　 成本------合同分类 通过责任分解，将风险进行了分解 通过过程控制，将风险管理落在实处 动态监控体系和预警体系，对风险进行了前 置管理 优点： 基础： 完善的管理体系和健全的组织建设 及时准确的信息反馈系统 专业精神、专业能力与专业理念 强有力的反馈、监督、考核机制 万科的成本管理如何通过制度流程体系落地 效果： 成本变动率逐年下降，确保经营目标实现 避免出现重大成本控制偏差，降低经营风险 政策法律风险 财务风险 合作中的风险 公司经营的外部环境 合作风险之一： 合作方选择的风险 案例1---打不赢的官司 案例2—低价进入高价索赔 案例3—从资金支持到打官司+打架 案例4—合作方不见了 房地产企业管理中存在的风险 合同条款的风险 案例1---合同条款失控了？ 案例2---卖楼谁赚了？ 案例3---甲供料的风险（计划/验收[法律]/结算） 案例4---费率合同失控了 房地产项目运作中存在的风险 合同管理中的风险之一 用什么来规避这些风险