上海新房三战略规划.ppt

存量总量——总体存量呈逐月下滑趋势（存量套数40,402套，正常待售套数约为3万套。其他1万多套为尾盘存量。正常去化周期在7个月左右） “五看”之——看市场/客户（看存量） 数据来源：佑威数据库 平均11.1 “五看”之——看市场/客户（看存量） 重点区域——中心区域存量偏少，青浦、嘉定、松江、南汇及浦东成存量大户 存量大≠压力大 从各区域去化周期来看，大部分区域集中在9-14个月，目前宝山去化周期为全市最短，主要由于其今年新推项目较多，流速快；而存量值较低的虹口，去化周期却长达26.7个月，则是由于其区域内在售项目多为豪宅较少，流速慢而造成周期拉长。 数据来源：佑威数据库 存量结构——存量中三房最多，二房次之，但去化周期最短 “五看”之——看市场/客户（看存量） 数据时间：2017年1—9月 数据来源：佑威数据库 各房型存量及去化周期 分类 分析 备注 需求/痛点 1、短期：预售价格受到政府限制，且需要摇号开盘，利润大幅缩减 2、中期：市场需求被压制，营收收到 3、长期：土地获得难度加大，且要求自持比例达到25% 环沪开发商的痛点为：需求引导更多上海客户 销售模式 自销50%，代理50%，渠道分销35%左右 费用 1、上海代理费率：0.8%左右 2、上海渠道费率：1.6%左右 3、环沪渠道费率：3%左右 （其它） “五看”之——看市场/客户（存量） 上海开发商短期痛点为”价格管控“及”开盘摇号“，为刚性痛点，非人力可为 环沪开发商痛点为“缺乏有效渠道引导上海投资客” “五看”之——看竞争 “五看”之——看竞争 业务线 分类 竞争对手 备注 代理 易居、同策、华燕、策源、世联…… 渠道 中原、太平洋、Q房…… （其它） 战略控制点 分类 竞争对手 现在 公司1 易居 大客户+资本 公司2 同策 专业+人才 公司3 华燕 政府关系+人才 公司4 中原 门店渠道 “五看”之——看竞争（看业务线） 16年上海代理市场成交规模 16年上海渠道市场成交规模 数据时间：截止2017年9月份 数据来源：根据大概份额预估 数据时间：2016年 数据来源：根据大概份额预估 “五看”之——看竞争（看业务线） 2016年中国房地产企业销售TOP100 2016年中国房地产企业销售TOP100 2016年中国房地产企业销售TOP100 排名 开发商简称 是否进驻上海 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 排名 开发商简称 是否进驻上海 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 排名 开发商简称 是否进驻上海 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 1 中国恒大 是 否 　 34 华发股份 是 是 静安府 67 瑞安房地产 是 否 　 2 万科地产 是 是 万科有山等 35 龙光集团 否 否 　 68 中航里城 否 否 　 3 碧桂园 是 是 碧桂园湖悦天境 36 融侨集团 是 否 　 69 隆基泰和 否 否 　 4 绿地集团 是 是 绿地海域观园 37 保利置业 是 是 保利香槟苑 70 海亮地产 否 否 　 5 保利地产 是 是 保利国际中心 38 九龙仓 是 是 九龙仓滨江壹十八 71 福晟地产 否 否 　 6 中海地产 是 否 　 39 蓝光实业 否 否 　 72 东原地产 是 是 东原大厦 7 融创中国 是 是 融创滨江壹号院 40 中梁地产 是 否 　 73 北辰实业 否 否 　 8 华夏幸福 否 否 　 41 仁恒置地 是 是 仁恒公园世纪 74 建业地产 否 否 　 9 绿城中国 是 否 　 42 滨江集团 是 否 　 75 新世界中国 否 否 　 10 万达集团 是 是 万达新公馆 43 卓越集团 是 否 　 76 中冶置业 是 否 　 11 华润置地 是 是 华润外滩九里 44 建发房产 是 否 　 77 金隅股份 是 否 　 12 金地集团 是 是 金地双都汇 45 越秀地产 否 否 　 78 美的地产 否 否 　 13 龙湖地产 是 是 龙湖虹桥天街 46 佳兆业 是 是 佳兆业君汇上品 79 五矿地产 否 否 　 14 招商蛇口 是 是 招商花园城 47 电建地产 否 否 　 80 海尔地产 否 否 　 15 新城控股 是 否 　 48 升龙集团 否 否 　 81 景瑞地产 是 是 景瑞城中公园 16 世茂房地产 是 是 世茂佘山里 49 时代地产 否 否 　 82 鸿荣源 否 否 　 17 首开股份 否 否 　 50 路劲基建 是 是 佘山院子　 83 北大资源 否 否 　 18 旭辉集团 是 否 　 51 中粮集团 是 是 中粮天悦壹号 84 鑫苑中国 是 否 　 19 富力地产 是 是 富力虹桥十号 52 金辉地产 是 否 　 85 国贸地产 是 是 国贸天悦佘山 20 鲁能集团 否 否 　 53 朗诗集团 是 是 朗诗