武汉府上住宅小区项目一期项目可行性报告.docVIP

PAGE PAGE 29 武汉升阳置业发展有限公司 “府上”住宅小区项目一期 可 行 性 研 究 报 告 二零零九年十一月 目 录 总论 市场分析 用地选择和建设条件 建筑设计方案 项目实施计划 投资估算和资金筹措 经济效益分析 贷款资金偿还计划 第九章 结论和建议 第一章 总论 一、项目背景 1、政策环境 2009年三月以来，全国房地产市场绝地反攻，连续8个月全线飘红，房地产市场的回暖明显走在了全国经济复苏的前列，其中，前期主要得益于房地产商的大幅促销及08年压抑的刚性需求的集中释放，伴随着各国救市力度的加大，中央适度宽松的货币政策为房地产开发商注入了加速发展的动力，而销量的大幅回升，再度缓解了开发商资金危机，市场逐渐由量涨价跌转变为量价齐升，价格的逐渐抬升也刺激了观望客户的购买行为，全国房地产市场进入快速全面回暖的通道。而09年下半年以来的通胀预期，商品房的保值增值功能和资本化功能再次凸显，投资性需求占比拉升，但随着8、9月份武汉城市商品房价格重回调整前的高点，销量出现了小幅的下跌，市场进入了新一轮的博弈，而政府在坚持经济扶持政策的同时，加大了对于房地产市场的规范治理及对投机性需求的控制力度，虽然目前市场供需双方仍然为开发商占据主动地位，但随着全国经济的复苏和货币政策的适度收紧，房地产市场将逐渐回归平稳发展。 2 、宏观投资环境 1）全国楼市的基本面：快速发展、高位运行是目前的主要特征，从长期来看，房地产市场的平稳持续发展毋庸置疑。 08年以来的全国楼市，伴随通货膨胀、宏观调控、货币紧缩等形势，开发商群体与购房群体、金融机构以及政府之间形成了复杂的博弈关系，导致了大范围的开发滞后与消费观望，在这一背景下，以刚性需求为主导的商品房交易成为支撑楼市的主要力量，以刚性需求为目标的商品房开发也获得了空前成功。09年3月以来，在货币政策放松、经济刺激计划、楼盘打折促销、刚性需求集中释放等多种因素的推动下，全国房地产市场再次进入快速发展通道，从市场的基本面来看，房地产市场或有波动，但持续发展是毋庸置疑的。 楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口及足够长时期内的发展趋势等六个方面，而从以下分析能够看出，在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。 经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即是如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效载体。 不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。 房地产绝对财富属性：从足够长时期内的发展趋势看，房地产市场的发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商品房，对个人而言，其增值、保值及可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。 2）“城市化”力量强大，促进楼市发展 从人口城市化角度考虑，全国每年1700万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而从我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的：从世界范围来看，这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得城市化进程格外漫长，进程中的楼市也显得格外波澜壮阔;全球性房价规律表明中国目前所出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围来看，具有人口红利的国家、社会转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企现象，而中国具有上述国家的综合特征，从中国城市化进程远未完成的角度来看，房地产市场的持续发展是必然的。 3）地域优势给武汉楼市发展带来契机 地理优势使武汉成为产业转移的必经之地与最佳选择，而产业的聚集成为楼市的强劲支撑。在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，如北部渤海湾产业南下、东部长三角产业西进、南部珠三角产业北上，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是其必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为其最佳选择。 3 、东西湖区域基本情况 1）金银湖基本情况。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来规划入住人口达30 万人。其水域面积12,000亩，环湖岸线42,000米，拥有一个国家级湿地公园。片区内共聚集了二十多家国内外知名品牌开发商，良好的生态环境与住宅开发的扎堆效应使得金银湖成为引人注目的热点区域。 东西湖区交通便捷，107国道、318国道、沪蓉高速公路、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航线、市中环、外环纵横区内。区域地形犹似金龟，昂首于武汉的经济