房地产投资与项目管理.ppt

2．2房地产市场分析 2．2．3房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。 1．房地产投资环境的调查与预测 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 2．2房地产市场分析 对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环境的调查和预测： 1）政治环境。包括政治体制、政治局势、政策、战争风险等。 2）法律环境。括法律的完备性、法律的稳定性和执法的公正性等。 3）经济环境。包括宏观经济环境、市场环境，。 4）文化环境。直接决定着消费需求的形式和内容，从而制约着项目投资方案和投资决策。 5）自然环境。 6）规划环境。城市的规划条件。 7）基础设施环境 2．2房地产市场分析 2．房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。 1）各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度。 2)土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息等； 3)房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及开发经营过程中的税费等。 4）竞争性物业发展状况； 5）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率； 6）项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划； 7）市场购买者对房地产商品功能的要求。 如果一份市场分析报告能说明上述所有的问题当然更好，但实际上，不是每一个项目都必须把所有信息都调查分析得面面俱到——这既不太可能，有时也没有必要。 由于房地产项目所处的阶段不同，或者由于房地产项目的用途不同、经营方式不同，因此在实际操作过程中，其分析的内容会有所选择、各有侧重。 2．2房地产市场分析 3．房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点 1）房地产项目定位阶段 该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。 2．2房地产市场分析 2）房地产项目市场推广阶段 该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。 2．2房地产市场分析 3）房地产销售阶段 该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。 2．2房地产市场分析 4）房地产三级市场调查分析 具体内容包括房地产再转让过程中价格调查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况调查。 对于房地产用途不同的项目，分析的内容也会不同：住宅项目更需要分析人口、家庭方面的情况；写字楼项目则更注重就业率、就业人口职业分布等方面的情况。 对于房地产经营方式不同的项目，也有不同的分析内容：出售项目注重对开发成本、销售价格以及价格趋势等的调查；出租项目注重对出租成本、经营费用以及租金水平等的调查。 2．2房地产市场分析 2．2．4房地产市场分析中的信息类型 1．从投资者的角度看，市场信息分为三个类型。 1）与宏观环境相关的信息，如政治法律环境、经济环境。 2）与区域环境有关的信息。 3）与投资项目直接相关的信息。如需求能力、价格水平、竞争情况等。 2．2房地产市场分析 2．从市场分析的角度看，市场信息分为四个方面。 1）房地产需求方面的信息。包括宏观经济信息、房地产使用者信息和使用中的房地产数量和空置量信息。 2）房地产供给方面的信息。包括现有房地产数量、使用中建筑物的物理状况、房地产开发成本及成本指数、新开发房地产面积、拆除或改变用途数量等。 3）房地产市场交易方面的信息。包括租金、销售价格及价格指数、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量等。 4）其他信息。包括政策信息、金融信息和房地产税收信息等。 2．3房地产市场调查的方法与程序 2．3．1房地产市场调查的方法 房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场