房地产项目工程管理.ppt

研究环境，分析目标 研究目前本公司关于工程管理的一些制度流程、签证权限，付款签认等。 研究工程部人力资源配备情况。 研究项目所在地的环境状况，周边道路、地材供应情况、当地居民对工程可能的干预等。 制 定 计 划 研究清楚了环境状况 研究清楚了要达到的目标 那么下一步就该有针对性地拟定计划了 活动定义 土建工程： 水电工程： 室外市政管网： 园林景观绿化工程：设计招标、设计、进场施工 活动排序 土建工程 室外市政管网工程 园林景观绿化工程 活动工期估计 （专家判断、类比估计等方法、储备时间） 进度开发 网络图、横道图、项目进度、支持细节、进度管理计划、工程进度预警机制 项目质量目标计划 根据人信质量标准（人信工程管理手册将进一步制定完善）B级人信工程管理手册有关质量标准分为A、B、C三级。 项目安全文明施工计划 人信工程管理手册有关安全文明施工标准为甲级、乙级二级标准，对进出场道路顺畅程度，场内临时道路的规格标准、每天清扫的次数及整洁程度、临时绿化覆盖率、生活及施工垃圾限时清扫、客户看房的安全措施、接待方案，进场材料的堆放等等项目作出明确规定。 项目成本计划 在房地产项目开发过程中，成本管理是一项重要内容，主要在设计及招标这块表现突出，具体到现场工程管理这一块，表现在以下几个方面： 团队组织的人力成本。定员定岗，按人信工程管理手册有关项目定级、人员定编的要求，奥林花园项目定为一级项目，项目团队定编为14人。（二级项目定编为8人即可） 工期压缩成本，视工期的紧张程度而定。 项目成本计划 项目预算外签证。 项目安全文明的投入成本。 项目综合目标计划 总体评价 项目影响 团队塑造 个人提升 实 施 控 制 项目进度计划绩效报告变更请求进度管理计划 进度控制 进度更新 纠正措施（赶工、快速跟进、增加资源） 经验教训 进度变更控制系统（预警机制） 绩效测量 项目管理软件 偏差分析 输 入 工具和技术 输 出 进度控制： * * 培训讲师：单长兵 引 言 按公司内部培训工作的安排，由我来讲讲关于房地产方面的工程项目管理的课程，我主要结合我们目前正在进行的奥林花园这一项目，联系我自己的实践工作经验和多年来的感悟，与大家共同探讨这一课题，其中许多观点其实已在平时的工程例会或个别交谈中有所涉及，这里主要系统整理一下。 目前，武汉的房地产可以用“火热”一词来形容，可以这样讲，武汉已经达到甚至有些方面超过了我在2001年至2002年上半年在深圳所看到的感受到的房地产开发水平。 房地产项目管理涉及诸多方面，如项目投资，拿地，项目规划设计，项目策划和市场定位及工程管理和销售，每一个环节都很重要，但我们在这个课程上只探讨项目工程管理这一块。 管 理 管理的定义 所谓管理就是在特定的环境下组织对所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便实现既定的目标的过程。 管理的四层含义 有意识有目的的活动 由一系列相关过程构成 有效性要从效率和效果两方 面来判定 环境条件：机遇和机会，挑 战和威胁 效率：正确地做事效果：做正确的事即：正确地做正确的事，别把正确的事做坏，也别把不正确地事做好。 4、老运动员犯规少，好习惯养成了。 4、犯错误的机会多了，增加了程序错误。 3、在公平环境中竞争，谁都踏实，责、权、利非常明确。 3、心理压抑感增加了；有人管了。 2、工作效益大大提高；程序化，自动化实现了。 2、暂时效益降低了；麻烦。 1、经济效益成倍增长；成本降低，销售增加。 1、增加了成本；要投入。 熟练之后 开始阶段 管理的作用 管理的副作用 成功首先需要的是毅力和决心，因为先进管理制度遇到的最大敌人和最坚决的抵抗是“习惯”，我们必须有革除这一“习惯“的毅力和决心。 无空白无重叠，指挥流畅，上下贯通，事情有人管，责任有人担。 回扣不敢吃了，物品有人管了，扯皮行不通了，功劳有人记了，效率高了，干劲足了，利润增加了，企业发展了。 IDEA 案例分析 某日,项目总经理要求给排水工程师（王工）落实绿化水管安装问题，王工积极找水电施工队联系，很快施工队就该工程拟了一份报价单给王工，王工又交给工程部经理（李经理）定夺，李经理转给合约预算部张主管核定，结果张主管又原封不动的交给王工，这表明公司在管理上存在什么问题？ 分工的原则 责权对等的原则 纪律严明（纪律的有效性，公平的奖惩） 命令统一（统一指挥）原则 统一领导的原则（任何目标活动都应有一位管理者和一个计划的指导） 管理的基本职能 计划 组织 领导 控制 奥林花园的开发管理 管理人员的技能要求 管理技能包括： 技术技能 人际技能